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【摘要】农村村民自建住宅入市交易可行性和影响是十分值得仔细分析的，对于推动《中国中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中有关决定的落实具有十分重要的意义。农村村民自建住宅入市交易不仅会增加村民的收入，也会显著增加村集体的收入，提高农村经济的活跃度，对国民经济结构产生显著和深远的影响。本文对村民自建住宅入市交易的内在合理性、现实可行性和对各重要方面可能产生的影响作出了初步的探索性论述。初步结论认为农村村民自建住宅入市交易具有合理性、可行性，其总体影响也是较为积极的。
【关键词】村民住宅 农民住房 宅基地流转 土地产权交易 小产权房 村集体土地
2015年2月25日国土资源部部长姜大明向十二届全国人大常委会第十三次会议作《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（草案）》说明时候谈到：“试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。”个人认为我国目前推进的农村土地改革试点还是具有很多局限性的，推进农民自建住宅入市交易是比较彻底的做法。早在党的十八届三中全会的《中国中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中就已经提到“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”本文对农村村民自建住宅入市交易可行性和影响做了初步探究。
一、农村村民自建住宅入市交易概述
农村村民自建住宅入市交易是指独户农民在农村该户宅基地上建设的住宅进入房地产市场全流通，不限本村村民之间的交易。因为如果限定在本村村民之间流转，市场不活跃，难以定价，通常农民都有村集体分配的宅基地，花钱再购买同村人的宅基地没有必要。但宅基地连同房屋在村民之间转让有一定市场，一个村民要购买同村别人的宅基地往往看上的是宅基地上的房子，当然也可能有村民想换个地方住而不是局限于住在村里分配的宅基地上，从而出现互换宅基地的情况。如果让村集体从农民手中把宅基地回购过来，村集体没有支付合适价格的意愿和相应的财力，因为村集体拿到这个宅基地又不能做经营性用地，也不能再次卖给别人。
（一）关于农村和农民身份的再辨析
农村是以农业为主的，城市是以工商业为主的，但是现代的农村不能缺少工商业，未来的城市也可以发展现代农业。从比较优势理论来说，城市在工商业发展上更有优势，农村在农业发展上更有优势。农民是一种职业，就是那些主要从事农业生产的人，农民不应该被身份化而被剥夺很多应有的权利，也不能限制那些从事农业的人就必须住在农村。
（二）关于土地国家所有与集体所有的再辨析
本文作者认为集体所有和国家所有基本是并列的概念，都是公有制经济的组成部分，不能把国家所有凌驾于集体所有之上，也不能把是否向国家缴纳土地出让金作为房屋是否具有产权的标准，这样也就没有所谓的小产权房问题了，以前很多村集体开发的住宅所以被称为小产权房是因为没有向国家缴纳土地出让金。但是需要指出的是在村集体经营性建设用地上开发住宅应该以公司作为法律主题，而且公司取得村集体的土地应该缴纳出让金，当然除了村集体所属公司可以开发外其他公司也享有平等的土地开发权。农民自建住宅入市交易，也应该从其所得收益中缴纳一部分给村集体，这部分相当于宅基地使用权费用，而且应该规定一定的使用年限，并在年限届满之后向村集体支付下一个时段的宅基地使用权费用，否则就成为了农民把自己的生而有之的身份（农民对土地的权利倒像是一种生而有之的权利了，就是那些出生在农村没有获得城镇户口的人对土地无偿使用的权利）卖给了别人，无益于村集体财富的保值增值，这些转让所得可以用来办集体所属的企业，或者入股公司，或者完善本村的公共服务设施，这样可以增强集体经济的影响力，有利于村民共同致富。既然向村集体缴纳了土地使用权费用也就没有村民宅基地及自建住宅是否可以流转交易的问题了。对于购买村民自建房屋和在村集体经营建设用地上开发的房屋应该同等颁发产权证，而不应有任何之歧视。可以制定一定的制度使得不同的村集体合理、合法地实现合并、拆分和产权交换，从本质说村集体也属于一定的经济组织，主要用来保障村民的共有和共富。
（三）村民自建住宅入市交易的意义
相对于农村土地承包经营权而言，农村宅基地上自建住宅的可交易化对农民收入的影响更大。在农村农民种一亩地的粮食，扣除农药化肥和人工成本、机器费用，只剩下很微薄的收入。就算农民的土地承包经营权可以流转，流转价格也是不高的，平均不到1000元亩/年，无法真正改变农民的收入水平。目前房价高居不下，而农村又有大量房屋空置，农民的房屋却无法进入市场交易，如果农民的房屋可以进入市场交易，对于农民而言将是很大的一笔收入，也可以为农民进一步创业提供较强的资金支持。而且在农民的自建房屋可以交易以后，农民房屋的内在价值会大大提升，因为随着其流动性提高，在抵押和担保时候，被银行认可的程度更高，所能够借贷的资金也越多。而且大量的农村住宅进入市场以后，将根本改变我国房屋市场的供求关系，真正达到抑制房价，实现人人有房子居住的目标。而且会促进各种要素流向农村，促进农村经济的发展和医疗、教育等公共服务的改善，为中国下一段经济增长提供更为强大的动力。
二、农村村民自建住宅入市交易市场和保障措施探讨
通过以上财务风险的特征，我们知道财务风险无处不在。另外造成企业财务风险形成的因素也是多方面的，下面我们主要从企业外部因素和企业自身因素来具体分析一下。
（一）村民自建住宅交易市场研究
在江浙沪地区很多农民的住宅是多层建筑，有的达六层左右（本文作者觉得限制农村住宅的高度是没有道理的，一方面等于限制农民创造物质财富的权利，其次是限制农村土地有效利用。我们都知道城市的建筑都越来越高，为什么呢？主要原因在于充分利用空间满足人的居住需求又能节约使用土地，限制城市建筑的高度肯定是不合理的，那么同样限制农村建筑的层高也是不合理的，但可以对超出一定高度的建筑给予强制性的质量规定），而这远远超出了农民的自住需求。不一定整栋房子出售，可以出售其中的几间，对于购买农村房子的给予产权证，在政府房屋部门登记备案，他们买到的房子以后可以再卖给别人。有些不愿意在农村居住的农民可以直接把自建的房子卖掉，这样也可以在城市购买房子，获得市民身份。而且该交易市场活跃起来以后，将可以对村民的住宅合理的定价，价格由市场调节。这样农民会有动力把房子盖好盖美，因为坚固美观的房子可以卖到更高的价钱。现在汽车这么多，很多农村的交通也很好，如果农村的房子可以交易，那么还是会有很多人愿意买在农村的房子。
【关键词】村民住宅 农民住房 宅基地流转 土地产权交易 小产权房 村集体土地
2015年2月25日国土资源部部长姜大明向十二届全国人大常委会第十三次会议作《关于授权国务院在北京市大兴区等33个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（草案）》说明时候谈到：“试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。”个人认为我国目前推进的农村土地改革试点还是具有很多局限性的，推进农民自建住宅入市交易是比较彻底的做法。早在党的十八届三中全会的《中国中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中就已经提到“保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。”本文对农村村民自建住宅入市交易可行性和影响做了初步探究。
一、农村村民自建住宅入市交易概述
农村村民自建住宅入市交易是指独户农民在农村该户宅基地上建设的住宅进入房地产市场全流通，不限本村村民之间的交易。因为如果限定在本村村民之间流转，市场不活跃，难以定价，通常农民都有村集体分配的宅基地，花钱再购买同村人的宅基地没有必要。但宅基地连同房屋在村民之间转让有一定市场，一个村民要购买同村别人的宅基地往往看上的是宅基地上的房子，当然也可能有村民想换个地方住而不是局限于住在村里分配的宅基地上，从而出现互换宅基地的情况。如果让村集体从农民手中把宅基地回购过来，村集体没有支付合适价格的意愿和相应的财力，因为村集体拿到这个宅基地又不能做经营性用地，也不能再次卖给别人。
（一）关于农村和农民身份的再辨析
农村是以农业为主的，城市是以工商业为主的，但是现代的农村不能缺少工商业，未来的城市也可以发展现代农业。从比较优势理论来说，城市在工商业发展上更有优势，农村在农业发展上更有优势。农民是一种职业，就是那些主要从事农业生产的人，农民不应该被身份化而被剥夺很多应有的权利，也不能限制那些从事农业的人就必须住在农村。
（二）关于土地国家所有与集体所有的再辨析
本文作者认为集体所有和国家所有基本是并列的概念，都是公有制经济的组成部分，不能把国家所有凌驾于集体所有之上，也不能把是否向国家缴纳土地出让金作为房屋是否具有产权的标准，这样也就没有所谓的小产权房问题了，以前很多村集体开发的住宅所以被称为小产权房是因为没有向国家缴纳土地出让金。但是需要指出的是在村集体经营性建设用地上开发住宅应该以公司作为法律主题，而且公司取得村集体的土地应该缴纳出让金，当然除了村集体所属公司可以开发外其他公司也享有平等的土地开发权。农民自建住宅入市交易，也应该从其所得收益中缴纳一部分给村集体，这部分相当于宅基地使用权费用，而且应该规定一定的使用年限，并在年限届满之后向村集体支付下一个时段的宅基地使用权费用，否则就成为了农民把自己的生而有之的身份（农民对土地的权利倒像是一种生而有之的权利了，就是那些出生在农村没有获得城镇户口的人对土地无偿使用的权利）卖给了别人，无益于村集体财富的保值增值，这些转让所得可以用来办集体所属的企业，或者入股公司，或者完善本村的公共服务设施，这样可以增强集体经济的影响力，有利于村民共同致富。既然向村集体缴纳了土地使用权费用也就没有村民宅基地及自建住宅是否可以流转交易的问题了。对于购买村民自建房屋和在村集体经营建设用地上开发的房屋应该同等颁发产权证，而不应有任何之歧视。可以制定一定的制度使得不同的村集体合理、合法地实现合并、拆分和产权交换，从本质说村集体也属于一定的经济组织，主要用来保障村民的共有和共富。
（三）村民自建住宅入市交易的意义
相对于农村土地承包经营权而言，农村宅基地上自建住宅的可交易化对农民收入的影响更大。在农村农民种一亩地的粮食，扣除农药化肥和人工成本、机器费用，只剩下很微薄的收入。就算农民的土地承包经营权可以流转，流转价格也是不高的，平均不到1000元亩/年，无法真正改变农民的收入水平。目前房价高居不下，而农村又有大量房屋空置，农民的房屋却无法进入市场交易，如果农民的房屋可以进入市场交易，对于农民而言将是很大的一笔收入，也可以为农民进一步创业提供较强的资金支持。而且在农民的自建房屋可以交易以后，农民房屋的内在价值会大大提升，因为随着其流动性提高，在抵押和担保时候，被银行认可的程度更高，所能够借贷的资金也越多。而且大量的农村住宅进入市场以后，将根本改变我国房屋市场的供求关系，真正达到抑制房价，实现人人有房子居住的目标。而且会促进各种要素流向农村，促进农村经济的发展和医疗、教育等公共服务的改善，为中国下一段经济增长提供更为强大的动力。
二、农村村民自建住宅入市交易市场和保障措施探讨
通过以上财务风险的特征，我们知道财务风险无处不在。另外造成企业财务风险形成的因素也是多方面的，下面我们主要从企业外部因素和企业自身因素来具体分析一下。
（一）村民自建住宅交易市场研究
在江浙沪地区很多农民的住宅是多层建筑，有的达六层左右（本文作者觉得限制农村住宅的高度是没有道理的，一方面等于限制农民创造物质财富的权利，其次是限制农村土地有效利用。我们都知道城市的建筑都越来越高，为什么呢？主要原因在于充分利用空间满足人的居住需求又能节约使用土地，限制城市建筑的高度肯定是不合理的，那么同样限制农村建筑的层高也是不合理的，但可以对超出一定高度的建筑给予强制性的质量规定），而这远远超出了农民的自住需求。不一定整栋房子出售，可以出售其中的几间，对于购买农村房子的给予产权证，在政府房屋部门登记备案，他们买到的房子以后可以再卖给别人。有些不愿意在农村居住的农民可以直接把自建的房子卖掉，这样也可以在城市购买房子，获得市民身份。而且该交易市场活跃起来以后，将可以对村民的住宅合理的定价，价格由市场调节。这样农民会有动力把房子盖好盖美，因为坚固美观的房子可以卖到更高的价钱。现在汽车这么多，很多农村的交通也很好，如果农村的房子可以交易，那么还是会有很多人愿意买在农村的房子。