论文部分内容阅读
摘要：本文首先介绍房地产开发管理的重要作用，其次深入分析目前房地产开发管理过程存在的弊端，最后基于管理过程中诸多问题提出可行性对策，以促进房地产开发健康发展。
关键词：房地产开发管理；存在问题；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产业作为推动国民经济发展最有力的重要产业之一，伴随着经济的发展人们生活水平的提高，城市人口数量不断增加住房出现紧缺的现象，面临着机遇与挑战房。在基于房地产管理理念重要性的基础上，为了能够在市场竞争中立足，必须深刻认识自己存在的弊端，并有针对性的进行改正与提高，从而提升房地产开发商的综合市场竞争力，以促进企业健康发展。
一、房地产开发管理的重要性
随着房地产行业竞争日益激烈，为了不断提升房地产开发企业的综合市场竞争力，加强房地产开发管理显得尤为重要。革新的管理理念能更好的促进企业的经济效益，其关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的合理开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重中之重。如果管理层没能遵照其管理规则、不能尽到其应有的责任出现贪污腐败现象在施工过程中偷工减料，这样开发出来的产品不仅不合格，而且使消费者的切身利益受到影响，生命安全受到威胁，甚至出现豆腐渣工程。因此，房地产开发商必须认识到管理工作的重要性，只有做到以房地产开发管理理念进行房产开发的管理工作，才能不断提升企业综合竞争力，促进企业的健康快速发展。
二、房地产开发管理中存在的问题
1、前期可行性研究不到位
目前有些开发商为了更大程度的发展自己项目规模，占领市场份额，仓促的扩大房地产规模，缺乏对项目开发前景的可行性研究，有的企业甚至不进行可行性研究，一味求成，导致投资决策仓促盲目引发一系列的问题，如没有详细可行的项目可行性研究报告，使得设计规划部门的工作未能及时开展；企业做出的产品没有详细的研究报告，不能以更形象的设计理念推向消费者，导致产品不能在第一时间抢占市场，赢得市场份额。其次决策机制不完善，由于企业对于市场前期资料整理不及时、以及对开发产品研究的有效资源整合匮乏，早期的市场分析、产品研究问题进而演变成了工程变更的技术难题和项目管理问题，因此可以看出前期的可行性分析对房地产开发管理起着基石作用。
2、管理体制不健全
目前部分房地产开发商在项目开发过程中，管理思维理念过于保守，偏向于硬搬照抄项目管理模式，不具革新思想，不善于引进新型管理理念，缺乏理性思维，不能从实际情况出发有效地与房地产项目结合。同时在企业开发产品实施过程中，由于管理机制体系的不规范、责任机制不明确以及权限规范不清晰，导致开发进度的管理及项目成本控制失控。
3、项目監理缺乏独立性
监理单位与设计单位联系的脱节，并且存在独立性或公正性的缺乏，导致施工过程中出现大量的问题。企业开发单位常直接向施工单位分配任务，或直接干涉其监理工作，造成控制指挥的混乱，这在很大程度上对监理成员的积极性和责任心产生影响，经常出现监理成员对开发建设单位和施工部门的违规行为不能进行有效处置，对施工现场的事故隐患未及时报告等情况。此外，由于监理人员资格不符合要求、其参与的质量、审查等工作监理程度不到位等问题，房地产开发产品的质量得不到保障。在造成管理混乱的同时，严重影响了工期，制约了房地产行业的的规范运行发展。
尾声阶段项目管理困难
房地产开发项目在收尾阶段的管理工作仍然至关重要，如果房地产开发商在此阶段中没有将其当作一个重要节点调动公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构，仍让工程项目的管理部门人员负责收尾工作，这将使得工程在尾声阶段十分混乱，容易造成工程项目建设留下一系列的问题，影响企业整个项目管理工作水平的提升与发展。
改善管理的对策
1、加强项目前期投资阶段的市场详细可行性研究
在项目规划阶段深入市场做调研，为前期投资决策提供有价值的信息，降低企业开发项目失败风险，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有理可依、有章可循；设计阶段主要以市场需求为出发点，综合考虑生态安全、项目性能、安全施工等因素，规范设计；同时要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，完善决策程序，提高决策水平和效率，做到弹性管理，及时协调解决前期遇到的问题。
2、注重项目投资质量控制于管理
质量问题是项目最核心、最关键的问题。这要求房地产开发商在开发过程中，对整个工程中的工作质量水平进行评估，并将得到的质量数据和履行职责的程度，与国家有关规范、技术规定进行比较，从而做出有效的评定。因此项目开发商首先需要明确质量目标；在确定了项目建设质量的目标后，再制定出实现质量目标的措施与方法；同时检查、绘制施工作业流程图，对出现的问题及时研究解决，加强开发项目建设的施工过程质量控制。
完善监理制度
针对监理制度不完善的缺点，可以通过加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。其次明确监理单位与建设单位、承建单位的关系，监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。
加强资金管理
企业必须对施工过程进行严格的监督与控制把关，以完善的资金控制与管理体系为基础，达到资金的有效控制与管理。首先积极协调施工企业进行施工组织设计，保证施工进度，提高工程质量在施工中资金去向；其次合理安排资金用处，统筹资金，只有建立严格的资金监督和管理体系，才能使企业获得更大的收益；同时加强对房地产开发企业财务人员与技术人员的协调配合，对资金的掌握不松懈，使得资金有保障，从而降低项目投资失败风险，保证企业的健康发展。
注重各部门的协调管理
房地产开发企业通常采用分包制度运行操作，房地产管理机制存在多部门、交叉管理的问题，能否将管理单位、施工单位和房地产项目管理部门以及一些外围单位很好的组织协调起来，是项目开发成功与否的关键所在。例如两个部门进行合作时，A部门需要B部门的帮助，而B部门没有时间帮助它，这样工程就因此受到阻碍，若多个部门经常发生这种情况，那么工程就不会顺利完成，造成无法挽回的后果。所以在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导为核心、整合协调工程管理、材供、技术、销售、开发、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交等工作，以促进企业的高效运转。
四、结束语
在我国经济快速增长，人们生活水平的提高，对住房的要求也越来越高的大背景下，房地产行业面临前所未有的发展机遇，同时也存在着严峻的挑战，房地产开发商必须充分意识到项目开发管理水平在整个项目顺利完成中举足轻重的作用，以先进、现代、革新的项目管理体系管理房地产开发过程,以此保证房地产开发项目的质量,从而提高房地产开发项目的综合竞争力,保障房地产开发商的经济效益，以促进房地产开发健康发展。
参考文献：
1董颖,王福亮.房地产开发企业工程管理问浅析[J].科技创新导报,2009年32期
2吴德庆.房地产开发管理理念探讨[J].中国房地产业，2011年第09期
3何宝成.浅析房地产建设中的问题及对策[J].世界家苑，2011年第06期
个人简介：王恒（1975.11—）, 男（壮族），广西南宁人，经济师，学士学位，从事房地产开发与管理工作。
关键词：房地产开发管理；存在问题；对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：
房地产业作为推动国民经济发展最有力的重要产业之一，伴随着经济的发展人们生活水平的提高，城市人口数量不断增加住房出现紧缺的现象，面临着机遇与挑战房。在基于房地产管理理念重要性的基础上，为了能够在市场竞争中立足，必须深刻认识自己存在的弊端，并有针对性的进行改正与提高，从而提升房地产开发商的综合市场竞争力，以促进企业健康发展。
一、房地产开发管理的重要性
随着房地产行业竞争日益激烈，为了不断提升房地产开发企业的综合市场竞争力，加强房地产开发管理显得尤为重要。革新的管理理念能更好的促进企业的经济效益，其关系到房地产开发工程全局协调与质量监督等工作的合理开展，对房地产开发工程建设施工质量、施工进度、施工资金控制与管理都有着重要的意义，是现代房地产开发企业管理工作的重中之重。如果管理层没能遵照其管理规则、不能尽到其应有的责任出现贪污腐败现象在施工过程中偷工减料，这样开发出来的产品不仅不合格，而且使消费者的切身利益受到影响，生命安全受到威胁，甚至出现豆腐渣工程。因此，房地产开发商必须认识到管理工作的重要性，只有做到以房地产开发管理理念进行房产开发的管理工作，才能不断提升企业综合竞争力，促进企业的健康快速发展。
二、房地产开发管理中存在的问题
1、前期可行性研究不到位
目前有些开发商为了更大程度的发展自己项目规模，占领市场份额，仓促的扩大房地产规模，缺乏对项目开发前景的可行性研究，有的企业甚至不进行可行性研究，一味求成，导致投资决策仓促盲目引发一系列的问题，如没有详细可行的项目可行性研究报告，使得设计规划部门的工作未能及时开展；企业做出的产品没有详细的研究报告，不能以更形象的设计理念推向消费者，导致产品不能在第一时间抢占市场，赢得市场份额。其次决策机制不完善，由于企业对于市场前期资料整理不及时、以及对开发产品研究的有效资源整合匮乏，早期的市场分析、产品研究问题进而演变成了工程变更的技术难题和项目管理问题，因此可以看出前期的可行性分析对房地产开发管理起着基石作用。
2、管理体制不健全
目前部分房地产开发商在项目开发过程中，管理思维理念过于保守，偏向于硬搬照抄项目管理模式，不具革新思想，不善于引进新型管理理念，缺乏理性思维，不能从实际情况出发有效地与房地产项目结合。同时在企业开发产品实施过程中，由于管理机制体系的不规范、责任机制不明确以及权限规范不清晰，导致开发进度的管理及项目成本控制失控。
3、项目監理缺乏独立性
监理单位与设计单位联系的脱节，并且存在独立性或公正性的缺乏，导致施工过程中出现大量的问题。企业开发单位常直接向施工单位分配任务，或直接干涉其监理工作，造成控制指挥的混乱，这在很大程度上对监理成员的积极性和责任心产生影响，经常出现监理成员对开发建设单位和施工部门的违规行为不能进行有效处置，对施工现场的事故隐患未及时报告等情况。此外，由于监理人员资格不符合要求、其参与的质量、审查等工作监理程度不到位等问题，房地产开发产品的质量得不到保障。在造成管理混乱的同时，严重影响了工期，制约了房地产行业的的规范运行发展。
尾声阶段项目管理困难
房地产开发项目在收尾阶段的管理工作仍然至关重要，如果房地产开发商在此阶段中没有将其当作一个重要节点调动公司其他部室资源重新建立一个工程收尾的临时机构，仍让工程项目的管理部门人员负责收尾工作，这将使得工程在尾声阶段十分混乱，容易造成工程项目建设留下一系列的问题，影响企业整个项目管理工作水平的提升与发展。
改善管理的对策
1、加强项目前期投资阶段的市场详细可行性研究
在项目规划阶段深入市场做调研，为前期投资决策提供有价值的信息，降低企业开发项目失败风险，才能使工程项目设计、建设和项目过程管理有理可依、有章可循；设计阶段主要以市场需求为出发点，综合考虑生态安全、项目性能、安全施工等因素，规范设计；同时要建立、完善决策支持机构，收集、整合决策支持性资源，完善决策程序，提高决策水平和效率，做到弹性管理，及时协调解决前期遇到的问题。
2、注重项目投资质量控制于管理
质量问题是项目最核心、最关键的问题。这要求房地产开发商在开发过程中，对整个工程中的工作质量水平进行评估，并将得到的质量数据和履行职责的程度，与国家有关规范、技术规定进行比较，从而做出有效的评定。因此项目开发商首先需要明确质量目标；在确定了项目建设质量的目标后，再制定出实现质量目标的措施与方法；同时检查、绘制施工作业流程图，对出现的问题及时研究解决，加强开发项目建设的施工过程质量控制。
完善监理制度
针对监理制度不完善的缺点，可以通过加强对监理单位的资质管理，建立公平有序的监理市场；适当提高监理取费标准，制止监理企业恶性竞争；加大培训教育力度，提高监理人员的整体素质。其次明确监理单位与建设单位、承建单位的关系，监理单位依据监理合同中建设单位授予的权力行使职责，公正独立地开展监理工作。
加强资金管理
企业必须对施工过程进行严格的监督与控制把关，以完善的资金控制与管理体系为基础，达到资金的有效控制与管理。首先积极协调施工企业进行施工组织设计，保证施工进度，提高工程质量在施工中资金去向；其次合理安排资金用处，统筹资金，只有建立严格的资金监督和管理体系，才能使企业获得更大的收益；同时加强对房地产开发企业财务人员与技术人员的协调配合，对资金的掌握不松懈，使得资金有保障，从而降低项目投资失败风险，保证企业的健康发展。
注重各部门的协调管理
房地产开发企业通常采用分包制度运行操作，房地产管理机制存在多部门、交叉管理的问题，能否将管理单位、施工单位和房地产项目管理部门以及一些外围单位很好的组织协调起来，是项目开发成功与否的关键所在。例如两个部门进行合作时，A部门需要B部门的帮助，而B部门没有时间帮助它，这样工程就因此受到阻碍，若多个部门经常发生这种情况，那么工程就不会顺利完成，造成无法挽回的后果。所以在项目收尾阶段可建立一个由开发商主管工程领导为核心、整合协调工程管理、材供、技术、销售、开发、物业管理等内部人员组成的工程项目收尾临时机构，共同完成工程收尾阶段的项目管理及项目交付、移交等工作，以促进企业的高效运转。
四、结束语
在我国经济快速增长，人们生活水平的提高，对住房的要求也越来越高的大背景下，房地产行业面临前所未有的发展机遇，同时也存在着严峻的挑战，房地产开发商必须充分意识到项目开发管理水平在整个项目顺利完成中举足轻重的作用，以先进、现代、革新的项目管理体系管理房地产开发过程,以此保证房地产开发项目的质量,从而提高房地产开发项目的综合竞争力,保障房地产开发商的经济效益，以促进房地产开发健康发展。
参考文献：
1董颖,王福亮.房地产开发企业工程管理问浅析[J].科技创新导报,2009年32期
2吴德庆.房地产开发管理理念探讨[J].中国房地产业，2011年第09期
3何宝成.浅析房地产建设中的问题及对策[J].世界家苑，2011年第06期
个人简介：王恒（1975.11—）, 男（壮族），广西南宁人，经济师，学士学位，从事房地产开发与管理工作。