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【摘 要】按照我国房屋目前的状况，非常有必要对旧房屋进行维修管理与改造。而且随着社会经济的不断发展，也对旧房屋的维修管理和改造提出了更高的要求。要求对旧房屋的维修管理和改造必须保证其施工技术和施工手段的可行性。建筑方面要保证经济、合理、适用、美现、大方，结构方面要保证刚度、强度以及稳定性。在改造过程中，除了建筑和结构要达到规定的要求外，还必须保证其地基基础和抗震能力。
【关键词】旧房屋 维修 管理 改造
一、引言
随着我国社会经济的不断发展，人们对物质生活提出了更高的要求，尤其是在居住方面，上个世纪八、九十年代建造的房屋已经远远不能满足人们的需求。一是建筑使用面积小，适用性差。二是建筑结构不合理，也不美观大方。现代建筑学要求建筑物应当经济、合理、适用、美现、大方。因此，不管是企业用于生产经营还是个人用于居住的建筑物都应当进行维修和改造。本文即通过分析我国旧房屋维修管理和改造中存在的问题，提出相应的旧房屋维修管理和改造措施。
二、旧房屋维修管理和改造存在的问题
1. 对旧房屋的维修管理和改造缺乏足够的认识，重视程度不够。
建筑物属于不动产，如果某些内部构件出现损坏，只要严重程度不够，或者虽然损坏程度较为严重，但只要发生损坏的构件不是出现在关键的受力部位，暂时就不会产生危险。这些因素很容易导致人们忽视了对旧房屋的维修管理和改造。实际生活中，许多旧房屋因为平时没有得到及时的维修和改造，损坏程度不断加重，从而大大缩短了其使用寿命。
以企业使用的生产工房为例，生产工房是保证企业正常生产经营的基础，所有的生产线以及生产设备管线等均依附在工房的主体结构上。如果工房存在着一 定的损坏程度，就会导致不安全因素，即使车间的生产设备保持着正常运行的态势，也极有可能会因为工房自身的问题，影响到生产经营的正常进行。例如，在化工生产过程中，如果出现管道及设备的跑、冒、滴、漏现象，就会产生废水及废气的侵蚀，这样极容易腐蚀工房的墙面、梁、柱、地面基础等。同样，在机械加工的生产过程中，由于其产生的冲击和振动，在加上建筑物排水系统的长期破、漏就会损害到厂房的结构。如果任由这种破坏发展下来，不及时对工房加以维修时，很有可能会损坏整个工房的受力构件，出现局部或者整体倒塌的现象，后果非常严重。像很多建于上个世纪八十年代的砖木结构工房，由于缺乏日常的维修，曾经出现过在生产过程中上盖突然倒塌致使整个工房倒塌的事故发生。
2. 旧房屋维修管理和改造制度亟需建立和完善。
旧房屋维修管理和改造制度有助于实现房屋管理规范化和法制化，可以对旧房屋的维修管理和改造做到有章可循。但目前我国很多地方还没有建立和完善这种制度，甚至连专门负责该项工作的部门都没有。
三、旧房屋的维修管理
一般来说，房屋的损坏和维修期如下： 外墙粉刷以及瓦屋面的损坏取决于屋面排水、粉刷砂浆的强度以及耐水性，水泥砂浆的最低保持期限为 l5 年； 平屋面的损坏取决于防水层的材料和施工质量、水泥砂浆强度，油粘沥青防水层的保持期限为 5—8 年； 水电设备检修周期为 6—8年/次； 外墙装修周期为5 年/次； 户外门窗油漆检修周期为5—6 年/次；内墙装饰周期为6—8 年/次； 瓦屋面3 年/次，平屋面沥青防水卷材屋面5—8 年 / 次。
房屋维修与其使用年限是有一定关系的。一般来说，砖木结构的房屋是 12—15 年/次，砖混结构的房屋是 15—20 年/次，钢筋砼结构房屋是 20—25 年/次。一般来说，房屋的使用年限为 50 年左右，同时在房屋的使用过程中，也要根据需要进行相应的维修，以维持和提高其使用功能和寿命。每维修一次，就会延长其使用寿命。在维修的过程中，要保证维修后的房屋仍然能保持其原有的使用功能，直到房屋达到或者超过规定的使用年限，房屋已不能在继续使用时。房屋的维修包括小修、中修以及大修三种类型。
1. 小修是最基础的维修。主要是对房屋的装修、附属设备以及内部结构等零星损坏进行小修小补，要求必须及时迅速，不影响单位和个人的正常使用。
2. 中修是介于小修和大修之间，主要是为大修进行补充，并完成小修难以完成的中小型维修工程。中修的工期要求较短，而且涉及面較广。
3. 大修是对旧房屋的多数项目或者房屋整体进行的全面维修，同时如果条件允许，还能改善房屋使用者的工作、生活环境以及居住条件。大修要求的质量较高，工期较长，是对旧房屋进行的综合性维修。
建立详细完整的房屋管理档案。一定要建立好房屋的台账及维修管理档案。具体包括总分类账、明细分类账、图纸清单、施工隐蔽记录、开工及竣工时间、建筑、结构、保修年限、维修部位以及维修次数等等。做好建筑工程资料的接收和管理工作。自竣工验收之日，记录好工程承包单位及分包单位，注明保修单位、保修项目以及保修年限，并记录好预计下次维修的时间及周期，以便维修管理。
在保修期内，如果出现非人为损坏的质量问题，为了不影响房屋的正常使用，施工单位应及时维修。在保修期满后，致函相关管理单位或部门，说明根据施工合同要求或者国家规定，其保修责任已经到期，如果再有问题，由使用单位或者业主自己负责维修。
四、改造技术方法与施工
首先，应确定维修的类型。大修及中修必须根据原设计图纸的要求和施工隐蔽记录，向设计和勘察单位提出相应的维修和改造要求。
应根据房屋的特点，采用合理的维修和改造方案，尽可能的满足使用单位和业主的合理要求。有些复杂的大修及中修还可以请求设计院进行协助。小修则可由自己单位的工程师自行设计。
房屋的改造主要是增加楼层面积和层数，改善居住条件。具体来说，主要包括以下几种基本的房屋改造技术： 挑、跨、包、镶、贴，帮、靠、套、嵌。
挑： 为了达到支撑上部结构的要求，用挑梁、悬臂梁以及牛腿等构件，挑出相应的长度。跨： 为了达到支撑上部结构的要求，用简支梁、连续粱跨过原有的建筑物，形成承重结构。包： 为了增加构件的强度和刚度，用钢筋混凝土或者钢结构等材料，包围原构件。镶： 为了支撑增加的上部构件，沿着原墙或柱镶砌，将新增的上部构件和原结构连成一体。贴： 在原构件强度和刚度下降，不能继续支撑上部结构的情况下，用与原墙体相同的材料贴砌，紧密拉结原构件以形成整体。帮： 为了加强原结构的强度和刚度，从而支撑上部构件，在原梁和墙单面的侧壁，用砼或钢结构帮一条简支或者是连续粱。靠： 利用依附原结构帮助支撑较轻的构件。套： 用钢筋混凝土或钢结构包围原建筑物，套在里面。
嵌： 在上部和下部结构、墙与墙之间嵌固梁或柱。
同时，在房屋的维修和改造过程中，还应当重点关注建筑、结构、地基基础以及预防地震的设计工作。
对于施工人员及其管理人员，在了解旧房屋的建筑和结构图的基础上，还应当做好承重结构和非承重结构的辨别工作。在施工中，加强对施工人员的管理，严禁野蛮施工和破坏结构的行为。在保证施工人员人身安全的前提下，一定要确保旧房屋维修和改造的施工质量，做到安全施工，文明施工。
参考文献：
[1]王晓明，房屋维修管理学（ 第一版） [M]，中国建材工业出版社，1994。
[2]民用房屋修缮工程施工规程（ 第一版） [M]，北京： 中国华龄出版社，1994。
[3]董吉士，房屋维修加固手册（ 第一版） [M]，北京： 中国建筑工业出版社，1988。
【关键词】旧房屋 维修 管理 改造
一、引言
随着我国社会经济的不断发展，人们对物质生活提出了更高的要求，尤其是在居住方面，上个世纪八、九十年代建造的房屋已经远远不能满足人们的需求。一是建筑使用面积小，适用性差。二是建筑结构不合理，也不美观大方。现代建筑学要求建筑物应当经济、合理、适用、美现、大方。因此，不管是企业用于生产经营还是个人用于居住的建筑物都应当进行维修和改造。本文即通过分析我国旧房屋维修管理和改造中存在的问题，提出相应的旧房屋维修管理和改造措施。
二、旧房屋维修管理和改造存在的问题
1. 对旧房屋的维修管理和改造缺乏足够的认识，重视程度不够。
建筑物属于不动产，如果某些内部构件出现损坏，只要严重程度不够，或者虽然损坏程度较为严重，但只要发生损坏的构件不是出现在关键的受力部位，暂时就不会产生危险。这些因素很容易导致人们忽视了对旧房屋的维修管理和改造。实际生活中，许多旧房屋因为平时没有得到及时的维修和改造，损坏程度不断加重，从而大大缩短了其使用寿命。
以企业使用的生产工房为例，生产工房是保证企业正常生产经营的基础，所有的生产线以及生产设备管线等均依附在工房的主体结构上。如果工房存在着一 定的损坏程度，就会导致不安全因素，即使车间的生产设备保持着正常运行的态势，也极有可能会因为工房自身的问题，影响到生产经营的正常进行。例如，在化工生产过程中，如果出现管道及设备的跑、冒、滴、漏现象，就会产生废水及废气的侵蚀，这样极容易腐蚀工房的墙面、梁、柱、地面基础等。同样，在机械加工的生产过程中，由于其产生的冲击和振动，在加上建筑物排水系统的长期破、漏就会损害到厂房的结构。如果任由这种破坏发展下来，不及时对工房加以维修时，很有可能会损坏整个工房的受力构件，出现局部或者整体倒塌的现象，后果非常严重。像很多建于上个世纪八十年代的砖木结构工房，由于缺乏日常的维修，曾经出现过在生产过程中上盖突然倒塌致使整个工房倒塌的事故发生。
2. 旧房屋维修管理和改造制度亟需建立和完善。
旧房屋维修管理和改造制度有助于实现房屋管理规范化和法制化，可以对旧房屋的维修管理和改造做到有章可循。但目前我国很多地方还没有建立和完善这种制度，甚至连专门负责该项工作的部门都没有。
三、旧房屋的维修管理
一般来说，房屋的损坏和维修期如下： 外墙粉刷以及瓦屋面的损坏取决于屋面排水、粉刷砂浆的强度以及耐水性，水泥砂浆的最低保持期限为 l5 年； 平屋面的损坏取决于防水层的材料和施工质量、水泥砂浆强度，油粘沥青防水层的保持期限为 5—8 年； 水电设备检修周期为 6—8年/次； 外墙装修周期为5 年/次； 户外门窗油漆检修周期为5—6 年/次；内墙装饰周期为6—8 年/次； 瓦屋面3 年/次，平屋面沥青防水卷材屋面5—8 年 / 次。
房屋维修与其使用年限是有一定关系的。一般来说，砖木结构的房屋是 12—15 年/次，砖混结构的房屋是 15—20 年/次，钢筋砼结构房屋是 20—25 年/次。一般来说，房屋的使用年限为 50 年左右，同时在房屋的使用过程中，也要根据需要进行相应的维修，以维持和提高其使用功能和寿命。每维修一次，就会延长其使用寿命。在维修的过程中，要保证维修后的房屋仍然能保持其原有的使用功能，直到房屋达到或者超过规定的使用年限，房屋已不能在继续使用时。房屋的维修包括小修、中修以及大修三种类型。
1. 小修是最基础的维修。主要是对房屋的装修、附属设备以及内部结构等零星损坏进行小修小补，要求必须及时迅速，不影响单位和个人的正常使用。
2. 中修是介于小修和大修之间，主要是为大修进行补充，并完成小修难以完成的中小型维修工程。中修的工期要求较短，而且涉及面較广。
3. 大修是对旧房屋的多数项目或者房屋整体进行的全面维修，同时如果条件允许，还能改善房屋使用者的工作、生活环境以及居住条件。大修要求的质量较高，工期较长，是对旧房屋进行的综合性维修。
建立详细完整的房屋管理档案。一定要建立好房屋的台账及维修管理档案。具体包括总分类账、明细分类账、图纸清单、施工隐蔽记录、开工及竣工时间、建筑、结构、保修年限、维修部位以及维修次数等等。做好建筑工程资料的接收和管理工作。自竣工验收之日，记录好工程承包单位及分包单位，注明保修单位、保修项目以及保修年限，并记录好预计下次维修的时间及周期，以便维修管理。
在保修期内，如果出现非人为损坏的质量问题，为了不影响房屋的正常使用，施工单位应及时维修。在保修期满后，致函相关管理单位或部门，说明根据施工合同要求或者国家规定，其保修责任已经到期，如果再有问题，由使用单位或者业主自己负责维修。
四、改造技术方法与施工
首先，应确定维修的类型。大修及中修必须根据原设计图纸的要求和施工隐蔽记录，向设计和勘察单位提出相应的维修和改造要求。
应根据房屋的特点，采用合理的维修和改造方案，尽可能的满足使用单位和业主的合理要求。有些复杂的大修及中修还可以请求设计院进行协助。小修则可由自己单位的工程师自行设计。
房屋的改造主要是增加楼层面积和层数，改善居住条件。具体来说，主要包括以下几种基本的房屋改造技术： 挑、跨、包、镶、贴，帮、靠、套、嵌。
挑： 为了达到支撑上部结构的要求，用挑梁、悬臂梁以及牛腿等构件，挑出相应的长度。跨： 为了达到支撑上部结构的要求，用简支梁、连续粱跨过原有的建筑物，形成承重结构。包： 为了增加构件的强度和刚度，用钢筋混凝土或者钢结构等材料，包围原构件。镶： 为了支撑增加的上部构件，沿着原墙或柱镶砌，将新增的上部构件和原结构连成一体。贴： 在原构件强度和刚度下降，不能继续支撑上部结构的情况下，用与原墙体相同的材料贴砌，紧密拉结原构件以形成整体。帮： 为了加强原结构的强度和刚度，从而支撑上部构件，在原梁和墙单面的侧壁，用砼或钢结构帮一条简支或者是连续粱。靠： 利用依附原结构帮助支撑较轻的构件。套： 用钢筋混凝土或钢结构包围原建筑物，套在里面。
嵌： 在上部和下部结构、墙与墙之间嵌固梁或柱。
同时，在房屋的维修和改造过程中，还应当重点关注建筑、结构、地基基础以及预防地震的设计工作。
对于施工人员及其管理人员，在了解旧房屋的建筑和结构图的基础上，还应当做好承重结构和非承重结构的辨别工作。在施工中，加强对施工人员的管理，严禁野蛮施工和破坏结构的行为。在保证施工人员人身安全的前提下，一定要确保旧房屋维修和改造的施工质量，做到安全施工，文明施工。
参考文献：
[1]王晓明，房屋维修管理学（ 第一版） [M]，中国建材工业出版社，1994。
[2]民用房屋修缮工程施工规程（ 第一版） [M]，北京： 中国华龄出版社，1994。
[3]董吉士，房屋维修加固手册（ 第一版） [M]，北京： 中国建筑工业出版社，1988。