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摘 要：房屋买卖合同网签的性质属于行政监管手段，目的在于实现地产市场的监管。预告登记是公式方式，其对抗效力来源于法律规定。二者虽均有公示的效果，但是性质上却千差万别，网签不能等同于预告登记。
关键词：网上签约；预告登记；对抗效力
一、合同网签的内涵及由来
所谓网签，是指房屋买卖的网上签约，实践中房屋买卖的网签主要包括两种形态：增量房和存量房。所谓增量房主要是指商品房，所谓的存量房目前并没有统一的范围界定，实践中多指向二手房。目前，大多数对网签作出规定的地方，其对象一般仅限于存量房，但在实践中，商品房的买卖同样必须网签。在实行网签的地区，网签是一种制度强制，只要当事人通过市场进行不动产的交易就必须办理网签。网签的效果是在房屋所有权获得初始登记或变更登记之前，同一标的物不能再次成为买卖的对象。
2010年，国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出“要进一步建立健全商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大资金监管力度”。此后各地纷纷推行网签，住房与城乡建设部甚至在2016年4月提出要在全国范围内将网签全面推行。
二、合同网签的法律定位
在房屋买卖的交易活动中，买卖双方达成买卖合意后，将合同内容固定在有房地产相关部门（一般为住建部门）的网上签约系统，并将签约信息在网上备案。房屋买卖网上签约后会生成一个网签号，同时在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约，已经网签的房屋无法进行第二次网签。网签是为了让房地产交易更加透明，防止一房二卖，并同时实现监管地产市场的目的，故其本质上属于行政监管手段。因此可以说网签是房地产管理部門为规范房地产房屋买卖活动，防止开发商捂盘以及一房二卖而建立起的一个网络化管理系统。
根据2015年住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第8.6条，网签后形成的档案信息具有公开性，可供社会公众查询、复制。因此网签为包括当事人在内的社会公众提供了有效的外部监督机制，不仅能够保障买受人利益，同时使房屋交易变得透明。故而，网签虽然不是公示方式，但本质上却在发挥公示的功能，且其背后亦是由国家信用为支撑、国家强制力为保证，在形式上与公示方式没有多少差别。因此我们认为，网上签约应该能够承担公示的功能、同时也应该享有公信效力的能力。尽管物权法定原则无法突破，但是也应当给予网签这种现象一定的缓和空间，以兼顾维护交易安全、保障买受人利益和实现市场监管、促进不动产市场良性秩序构建的双重功能。
三、网签合同与预告登记的关系
（一）网签与预告登记在功能上相似
不动产物权的变动未经登记不产生物权效力。在现行的物权变动模式下，作为交易基础行为的债权与物权变动被区分为两种截然不同的法律事实，二者在时间与逻辑上存在着时间差，而这在地产交易环境中极容易损及交易安全。债权人虽然享有请求权，但请求权并不具有限制或禁止享有物权的债务人再次处分的权能。预告登记制度的价值就在于弥补债权成立与物权获取之间的缝隙，最终实现保护交易安全之目的。为了实现这一目的，预告登记被赋予禁止处分的效果。与之类似，网签之后的房屋无法再次买卖，且在注销之前亦不能进行第二次网签，也无法办理过户登记。实现这一功能的根本原因在于，通过政府的公示信息平台将债权公布于外，并由此获得类似于预告登记的对抗效力。
（二）合同网签与预告登记的区别
合同网签与预告登记并不是同一个概念，二者之间性质各异，主管部门不一。
1.二者性质不同
预告登记是指为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的实现而作的提前登记。其是一种特殊的登记类型，主要体现在登记之时作为登记内容之权利并非物权而是债权请求权——将来发生不动产物权变动的请求权。依法理，请求权本不应纳入不动产物权登记，但现实生活却又优先保护某类特定债权请求权之必要，因此法律通过预告登记制度，赋予这种债权请求权物权效力。但是预告登记的权利性质仍然是民事权利。而网签则是一种行政行为。物权法定是物权法的一项基本原则，公示的方式的法定也是该原则的题中之义。因此，虽然网签也能够起到将权利内容向外公示的作用，但归根结底，不能成为物权法上的公示的方式。
2.二者主管机关不同
根据《物权法》第20条的规定，预告登记的范围为不动产物权协议。在经济活动中，不动产物权变动或者主要的对象是房屋和土地，在不动产统一登记制度实现前，登记部门仍较分散，房屋的预告登记与土地的预告登记分属不同部门办理。房屋的登记由县级以上政府的房屋主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构办理，土地的登记由国土资源行政部门办理。因此，按照预告登记的对象不同，负责登记的部门也不同。在不动产统一登记制度得以全面推行后，以上局面将逐渐得以解决，预告登记应由统一的不动产登记中心负责办理。而网签并非由土地或房屋管理部门负责，一般情况下是由住建部门负责办理。
3.合同网签与预告登记制度衔接上的必要
如上文所述，网签兼具行政管理与公示的双重功能，虽非公式方式，但是在房产交易部门的交易职能与登记职能彻底脱钩之前，预告登记还是保障买受人权利的最好选择。由于网签具有强制性，且是在政府公开的信息平台上进行，而预告登记则需要由申请人提出，在相同的制度功能之下，虽然不存在效率高低的问题，但是在行政强制力的推动下，预告登记制度在实践中也就没有适用的空间。若要扭转这一局面，当然可以通过选择废止网签、继而广泛推行预告登记来实现，但是网签已在全国范围内得以普及，并为社会公众所习惯，轻言废除几无可能。但毕竟网签不是公示手段，不能获得对世效力。在今后的实践中，买受人为保障自己的合法权益，在网签的同时也可以选择办理预告登记，在最大程度上保障作为买受人的权利。
参考文献：
[1]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京：法律出版社，2003.
[2]吴春岐.预告登记之设立——以解释论为视角[J].法学论坛，2010（3）.
[3]常鹏翱.存量房买卖网签的效力[J].当代法学，2017（1）.
[5]梁慧星，陈华彬.物权法[M].法律出版社，2010年9月.
作者简介：
王秦飞，男，汉族，江苏无锡人，本科，研究方向：民商法。
汤光辉，男，汉族，江苏邳州人，硕士研究生，无锡市新吴区人民法院研究方向：民商法。
关键词：网上签约；预告登记；对抗效力
一、合同网签的内涵及由来
所谓网签，是指房屋买卖的网上签约，实践中房屋买卖的网签主要包括两种形态：增量房和存量房。所谓增量房主要是指商品房，所谓的存量房目前并没有统一的范围界定，实践中多指向二手房。目前，大多数对网签作出规定的地方，其对象一般仅限于存量房，但在实践中，商品房的买卖同样必须网签。在实行网签的地区，网签是一种制度强制，只要当事人通过市场进行不动产的交易就必须办理网签。网签的效果是在房屋所有权获得初始登记或变更登记之前，同一标的物不能再次成为买卖的对象。
2010年，国务院办公厅在《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》中明确提出“要进一步建立健全商品房、存量房交易合同网上备案制度，加大资金监管力度”。此后各地纷纷推行网签，住房与城乡建设部甚至在2016年4月提出要在全国范围内将网签全面推行。
二、合同网签的法律定位
在房屋买卖的交易活动中，买卖双方达成买卖合意后，将合同内容固定在有房地产相关部门（一般为住建部门）的网上签约系统，并将签约信息在网上备案。房屋买卖网上签约后会生成一个网签号，同时在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约，已经网签的房屋无法进行第二次网签。网签是为了让房地产交易更加透明，防止一房二卖，并同时实现监管地产市场的目的，故其本质上属于行政监管手段。因此可以说网签是房地产管理部門为规范房地产房屋买卖活动，防止开发商捂盘以及一房二卖而建立起的一个网络化管理系统。
根据2015年住房和城乡建设部《房屋交易与产权管理工作导则》第8.6条，网签后形成的档案信息具有公开性，可供社会公众查询、复制。因此网签为包括当事人在内的社会公众提供了有效的外部监督机制，不仅能够保障买受人利益，同时使房屋交易变得透明。故而，网签虽然不是公示方式，但本质上却在发挥公示的功能，且其背后亦是由国家信用为支撑、国家强制力为保证，在形式上与公示方式没有多少差别。因此我们认为，网上签约应该能够承担公示的功能、同时也应该享有公信效力的能力。尽管物权法定原则无法突破，但是也应当给予网签这种现象一定的缓和空间，以兼顾维护交易安全、保障买受人利益和实现市场监管、促进不动产市场良性秩序构建的双重功能。
三、网签合同与预告登记的关系
（一）网签与预告登记在功能上相似
不动产物权的变动未经登记不产生物权效力。在现行的物权变动模式下，作为交易基础行为的债权与物权变动被区分为两种截然不同的法律事实，二者在时间与逻辑上存在着时间差，而这在地产交易环境中极容易损及交易安全。债权人虽然享有请求权，但请求权并不具有限制或禁止享有物权的债务人再次处分的权能。预告登记制度的价值就在于弥补债权成立与物权获取之间的缝隙，最终实现保护交易安全之目的。为了实现这一目的，预告登记被赋予禁止处分的效果。与之类似，网签之后的房屋无法再次买卖，且在注销之前亦不能进行第二次网签，也无法办理过户登记。实现这一功能的根本原因在于，通过政府的公示信息平台将债权公布于外，并由此获得类似于预告登记的对抗效力。
（二）合同网签与预告登记的区别
合同网签与预告登记并不是同一个概念，二者之间性质各异，主管部门不一。
1.二者性质不同
预告登记是指为了保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的债权请求权的实现而作的提前登记。其是一种特殊的登记类型，主要体现在登记之时作为登记内容之权利并非物权而是债权请求权——将来发生不动产物权变动的请求权。依法理，请求权本不应纳入不动产物权登记，但现实生活却又优先保护某类特定债权请求权之必要，因此法律通过预告登记制度，赋予这种债权请求权物权效力。但是预告登记的权利性质仍然是民事权利。而网签则是一种行政行为。物权法定是物权法的一项基本原则，公示的方式的法定也是该原则的题中之义。因此，虽然网签也能够起到将权利内容向外公示的作用，但归根结底，不能成为物权法上的公示的方式。
2.二者主管机关不同
根据《物权法》第20条的规定，预告登记的范围为不动产物权协议。在经济活动中，不动产物权变动或者主要的对象是房屋和土地，在不动产统一登记制度实现前，登记部门仍较分散，房屋的预告登记与土地的预告登记分属不同部门办理。房屋的登记由县级以上政府的房屋主管部门或其设置的负责房屋登记工作的机构办理，土地的登记由国土资源行政部门办理。因此，按照预告登记的对象不同，负责登记的部门也不同。在不动产统一登记制度得以全面推行后，以上局面将逐渐得以解决，预告登记应由统一的不动产登记中心负责办理。而网签并非由土地或房屋管理部门负责，一般情况下是由住建部门负责办理。
3.合同网签与预告登记制度衔接上的必要
如上文所述，网签兼具行政管理与公示的双重功能，虽非公式方式，但是在房产交易部门的交易职能与登记职能彻底脱钩之前，预告登记还是保障买受人权利的最好选择。由于网签具有强制性，且是在政府公开的信息平台上进行，而预告登记则需要由申请人提出，在相同的制度功能之下，虽然不存在效率高低的问题，但是在行政强制力的推动下，预告登记制度在实践中也就没有适用的空间。若要扭转这一局面，当然可以通过选择废止网签、继而广泛推行预告登记来实现，但是网签已在全国范围内得以普及，并为社会公众所习惯，轻言废除几无可能。但毕竟网签不是公示手段，不能获得对世效力。在今后的实践中，买受人为保障自己的合法权益，在网签的同时也可以选择办理预告登记，在最大程度上保障作为买受人的权利。
参考文献：
[1]孙宪忠.中国物权法总论[M].北京：法律出版社，2003.
[2]吴春岐.预告登记之设立——以解释论为视角[J].法学论坛，2010（3）.
[3]常鹏翱.存量房买卖网签的效力[J].当代法学，2017（1）.
[5]梁慧星，陈华彬.物权法[M].法律出版社，2010年9月.
作者简介：
王秦飞，男，汉族，江苏无锡人，本科，研究方向：民商法。
汤光辉，男，汉族，江苏邳州人，硕士研究生，无锡市新吴区人民法院研究方向：民商法。