必须树立先自然资源后地产发展的模式，树立先培养后赢利的长期发展理念。而这种理念的树立，最根本的前提是，不要过于盲目地追求利益最大化。
　　“我每一个项目的投资都是以‘十年’来算的，做旅游地产，没有‘熬’的精神不行，没有文化传承也做不了，否则旅游地产就做成普通的房地产了。然而，现在是个企业就要做旅游地产，把旅游地产做成传统的住宅地产，就是把这个细分行业毁了。”在出席近日在北京举行的“2012（第十一届）中国企业领袖年会”上，面对旅游地产市场的火热，中坤投资集团有限公司董事长黄怒波发出了这样一番感慨。
　　这既是一个深耕行业多年、对行业抱有责任的人士的惋惜之情，也是对行业发展的警示之言。
　　自旅游业被国家定位为“支柱性产业”之后，被严厉调控形势所迫的房地产企业似乎一夜之间发现了新大陆，纷纷将触角伸向了那些自然风景美好之处，做起了旅游地产。并将房地产行业发展“黄金十年”的以住宅销售为主的发展模式、圈地模式原封不动地搬到了旅游地产领域。
　　其实，旅游地产与住宅地产差异很大。首先，长期以来，住宅地产一直被看做房地产的支撑产业，住宅地产以外的区域被笼统地划入商业地产。但商业地产是多元化的，它以地产为载体，以产业为依托，不同的产业下形成了不同的地产模式，如工业地产、旅游地产、商业地产、养生地产等。在众多地产项目中，旅游地产无疑将在未来扮演重要角色，因为旅游是未来生活之所需。此外，住宅地产开发完毕便基本获利了结，而旅游地产作为持有型地产，建筑物兴建完毕才开始面对真正运营风险的开端，在运营过程总有风险、有成本、有许多不可测的变数。
　　旅游地产必须清楚地思考，并不是因为你有什么样的山水资源你就可以作旅游地产，而是必须思考到，现在在同样一个区段里面有非常多的旅游地产竞争，你如何在差异化方面找准市场定位，市场定位走的是一个间隙化的路线，不是市场区隔的问题，而是非常窄的间隙里面你寻找出自己的生存发展的契机。
　　惯用营销手法的一些房地产企业通过借助一片海、一座名山，很容易就推出旅游项目。然而，这些旅游项目最后往往被演绎成了房地产项目，或被改造成了商业区，繁华落尽，唯见“地产”无数。这样的发展模式并不可持续，以地产开发、圈地为主要目地的发展模式，不仅蚕食着自然资源，也会影响企业甚至项目所依附的旅游资源的发展。
　　前段时间，有报道反映的就是这样一个事实。2011年，珠海分布于生态非适宜区内的旅游用地面积是1988年的79.2倍，旅游建设用地面积增加更为明显，23年增加了106，72倍；旅游用地的变化对珠海生态环境的总体影响是负面的，生态用地进一步被蚕食。如果这样的蚕食继续，达到环境承受的临界点，将会出现难以挽回的损失，需要几十年甚至上百年的修复。或者，这样的隐患现在已经出现。
　　对于旅游地产的盲目发展、“圈地式发展”，国家相关部门也曾三番四次站出来放话，“禁止以旅游的名义搞地产”、“禁止以旅游的名义圈地”，但这些行为却并没有随着这些行政指令的到来而消失。
　　政令难以生效，既有相关政策执行不到位的问题，也有地方政府部门对土地财政依赖下的“保护”因素的存在。
　　回到黄怒波所提到的，旅游地产其实并不仅仅是地产，还有旅游和文化，国外好的旅游景区之所以长时间地吸引人们去游玩、度假，一个根本的因素就在于其自身所具有的自然资源，一点一滴的文化累积，而非短暂的地产辉煌。
　　其实政府、企业应该意识到，珍视旅游资源并以旅游资源为主的旅游项目，才有可能成为最成功的旅游项目。当下中国的旅游行业正处在快速发展阶段，政府部门、投资者、经营者都应处理好自然资源、文化与地产之间的关系，在这种关系中应更多地关注前者，而不应过多地关注利益与收益，要有“熬”的精神。
　　在这个层面上，必须树立先自然资源后地产发展的模式，树立先培养后赢利的长期发展理念。而这种理念的树立，最根本的前提是，不要过于盲目地追求利益最大化。