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摘要：不动产收益权是一个新兴的财产权，对不动产收益权设定抵押是一些大型的基础设施建设融资的一个有效、有力的渠道，但现行法律对于这方面的制度并没有做出一个明确完善的规定。本文对于不动产收益权进行了概括性的描述，通过与其他类似概念的对比，界定不动产收益权质押的内涵、特征、设立条件及效力，以利于立法的完善。
关键词：不动产；收益权；质押
中图分类号：D90-052
一、不动产收益权质押的内涵
说到不动产收益权的质押，我们需要了解两个基础概念——质押和权利质押。
质押，在传统的民法中又称为质权，梁慧星教授所给的定义是：“质权，指债权人在债务人不清偿其债务时，可以就债务人或第三人移转占有而供作担保的动产或者权利所卖得的价金优先受偿的权利。在质权关系中，享有质权的债权人称为质权人；将财产转移质权人占有而工作债权担保的债务人或第三人，称为出质人；出质人移转给债权人占有以供作债权担保的财产，称为质物或者质押物。”各国通行的对质押的分类方法就是将其分为动产质押和权利质押。
所谓的权利质押是指，“以所有权以外的可让与的财产权为标的而设定的质权”。通过这个定义我们可以总结出来，权利质押的标的的特点：首先，它必须为财产权，如果不是财产权，而是比如说人格权或者身份权等，这些不具有经济价值的权利，则没有办法对债权进行一个清偿，因而也就不能作为质押的标的；其次，标的必须是可让与的财产权。因为权利质押的实现，就是要通过对标的进行变现，然后将其变现所得的价款用于债权的清偿。
毋庸置疑，我们可以认定不动产收益权质押是属于权利质押。那么在权利质押的那么多标的的分类当中，不动产收益权属于法条当中的第四条，是一种新型的其他权利。对于不动产收益权质押的定义，我们不应该将其简单地定义为债权人享有的对于特定的不动产进行收益从而获得经济价值的权利，而是应该这个“不动产”的概念进行缩小，只针对社会公共基础设施。因此，不动产收益权质押可以定义为：债权人，多指银行等，为了担保其对于社会公共基础设施建设所借出的贷款进行担保，对于债务人不履行还本付息的义务的时候，得以社会公共基础设施之收益优先受偿的担保行为。
二、不动产收益权质押的法律特征
（一）权利的标的具有特殊性。在这里所说的不动产收益权质押的标的，不同于出租房屋所得租金的收益权，它实际上是一种投资的收益权。就现阶段来说，由于收益的方式还比较单一，因此，可以归结为说体现为收费权。但实际上，不动产收益权质押的标的，不同于单纯的政府为了实现政治的经济的职能而行使的行政管理的收费权。它是一种民事权利，虽然它所指的不动产多是为了公益事业而行的公共基础设施的投资。因为在目前中国的体制下，单纯靠私营企业和个人投资，是很难完成公共基础设施，必然会涉及到政府的参与，因此，将政府的行使行政职能而为的收费权与不动产收益权质押中的标的区分开来十分必要。
（二）权利所关联的主体具有特殊性。首先是出资方，也就是质权人。在我国目前的体制下，企业的力量还是没有完全成熟，还无法在公共基础设施的建设领域独当一面，因此，质权人多为银行等金融机构。当然，这只是现阶段的一个特征，随着企业的不断发展壮大，我们也不排除在到达某一程度后，企业也会具有投资社会公益项目的能力的可能性。另一方是出质方，必然会有国家政府的参与。政府为了筹集资金进行公共基础设施的建设，从而将建好的不动产的收益权作为质押标的，向银行出质，从而得到资金。必须注意和强调的是，政府在这个质押过程当中，并不是以行政法上的地位来看的，而是单纯地以市场主体的地位来看，因此，任何行政权力的运用不能凌駕于另一方，也就是银行之上来做出决定，双方是处于一个平等的地位。任何行政强制的手段，原则上在这里都应该是行不通的。
（三）出质人与质权人双方行使权利和履行义务在时间上有阶段的衔接性。普通的权利质押中，出质人履行义务和质权人享有权利具有同步性，银行根据借贷合同向借款人发放贷款后一直到履行期限届满这个期间内，借款人负有定期向银行还款付息的义务，而银行则享有要求借款人还款付息的权利。然而在不动产收益权质押中则不一样，双方当事人，一般以公共基础设施项目竣工完成投入使用之日起为分界线，在这之前，由银行按照合同约定，履行其一次性或者分批对出质人提供资金支持的义务，而此时，作为出质人，则不需要履行还本付息的义务，而只需要尽到妥善管理和利用资金就可以了；相反，竣工之日开始，出质人则要按照约定将所得款定期存入银行开设的账户，履行还本付息的义务。这就是所谓的衔接性。
（四）质权实现的方式具有独特性。普通的权利质押中，质权的实现一般是在债权人不履行自己的债务的时候，质权人能够留置其占有的权利，并以拍卖、变卖该权利所得的价款进行一个优先受偿。然而在不动产收益权质押中，质权人实现债权的方式就不是这样了，若出质人不履行还款付息的义务，质权人无法像一般的质权那样，将占有的权利进行拍卖和变卖。在不动产收益权质押当中的大型公益性项目多是高速公路、污水处理场之类的项目，它们的收费基本账户，都是应该设在银行的，所有收费均应当汇入这个账户，若出质人违约不进行还款付息的话，银行可以接管这个账户并进行控制，限制该账户的资金流出，直到贷款的本息还清为止。而且正如上一个特征中所提到的，质权人实现质权必须是在不动产竣工投产之日以后，绝对不可能是之前。
（五）程序更加严格。不动产收益权质押与普通权利质押相比，除了需要当事人双方签订书面的借贷合同和质押合同以外，还必须要依法向政府主管的机关办理相应的质押登记，并且还要向当地公证机关办理公证。因为不动产收益权质押的特殊性，会有政府牵涉其中，为了防止政府行政权力的滥用，本级政府要进行不动产收益权质押之前，需要向上一级主管机关办理审批手续，只有取得该行政许可以后，政府与银行办理的质押合同才能够生效。 三、不动产收益权质押的设定
第一，在进行商谈之前，作为出质一方的政府，必须向其上级主管部门申请办理行政许可。如果确认该申请符合法律规定，则应当在规定的期限内向申请人颁发相关的许可证。取得行政许可是首要的必经程序，没有得到这个许可，后面的一切都是空谈。
第二，和其他权利质权设立一样，也是必须订立书面的质押合同。其中，在合同中应该载明，被担保的主债权的种类、数额；债务人的到期履行期限；出质物品的名称、数量、质量状况等具体情况；出质担保的范围；以及工程大概完工的时间和出质人开始履行债务的期限。
第三，在订立书面合同的基础上，当事人双方还要到国家相关部门进行登記，质权才能生效，就像股权出质那样。
四、不动产收益权质押的效力
在讨论不动产收益权质押的效力的时候主要就是要讨论作为质权人的银行就所质押的不动产收益权在什么样的担保范围内享有优先受偿的权利。
讨论质权在什么样的范围内进行一个质押权利的享有这个问题。其实，法律上对于权利质押的范围并没有做出具体的规定，而是准用了与动产质押相同的规定。所以和动产质押相同，不动产收益权质押的担保债权范围，一般可以由当事人在质押合同中予以明确的约定。这个可以约定的内容包括主债权的数额、利息的多少、迟延履行时所要承担的一个责任，是承担违约金还是损害赔偿金等等，以及实现质权的费用承担。当然，与正常的动产质押一样，质权范围一般涉及质物和孳息，除非合同另有约定。
五、结语
不动产收益权质押的出现是市场经济进步和政府提升民生服务的体现，它设立的初衷就是为了更好的实行公共基础建设。但是不得不承认，我国的法律制度还需要进一步完善，在不动产收益权质押的方面还不够全面，因此，完善相关法律的制定十分紧迫。没有完善的法律体系，即使设立的初衷是好的，但是在市场经济逐利性的驱使下，各种不法行为也会慢慢出现，损害市场经济的正常发展，同时还要防止政府行政权力的滥用。
参考文献
[1]梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2010.
[2]李富成.公共基础设施收费权的法律定性[J].法学，2006（2）.
[3]王利明.收费权质押的若干问题探讨[J].法学杂志，2007（2）.
作者简介：
朱珺（1989—），女，浙江义乌人，中国矿业大学（北京）2011级经济法专业硕士研究生。
地址：北京市海淀区学院路中国矿业大学学七楼622室 朱珺 （收）
邮编：100083
电话：15201296594
关键词：不动产；收益权；质押
中图分类号：D90-052
一、不动产收益权质押的内涵
说到不动产收益权的质押，我们需要了解两个基础概念——质押和权利质押。
质押，在传统的民法中又称为质权，梁慧星教授所给的定义是：“质权，指债权人在债务人不清偿其债务时，可以就债务人或第三人移转占有而供作担保的动产或者权利所卖得的价金优先受偿的权利。在质权关系中，享有质权的债权人称为质权人；将财产转移质权人占有而工作债权担保的债务人或第三人，称为出质人；出质人移转给债权人占有以供作债权担保的财产，称为质物或者质押物。”各国通行的对质押的分类方法就是将其分为动产质押和权利质押。
所谓的权利质押是指，“以所有权以外的可让与的财产权为标的而设定的质权”。通过这个定义我们可以总结出来，权利质押的标的的特点：首先，它必须为财产权，如果不是财产权，而是比如说人格权或者身份权等，这些不具有经济价值的权利，则没有办法对债权进行一个清偿，因而也就不能作为质押的标的；其次，标的必须是可让与的财产权。因为权利质押的实现，就是要通过对标的进行变现，然后将其变现所得的价款用于债权的清偿。
毋庸置疑，我们可以认定不动产收益权质押是属于权利质押。那么在权利质押的那么多标的的分类当中，不动产收益权属于法条当中的第四条，是一种新型的其他权利。对于不动产收益权质押的定义，我们不应该将其简单地定义为债权人享有的对于特定的不动产进行收益从而获得经济价值的权利，而是应该这个“不动产”的概念进行缩小，只针对社会公共基础设施。因此，不动产收益权质押可以定义为：债权人，多指银行等，为了担保其对于社会公共基础设施建设所借出的贷款进行担保，对于债务人不履行还本付息的义务的时候，得以社会公共基础设施之收益优先受偿的担保行为。
二、不动产收益权质押的法律特征
（一）权利的标的具有特殊性。在这里所说的不动产收益权质押的标的，不同于出租房屋所得租金的收益权，它实际上是一种投资的收益权。就现阶段来说，由于收益的方式还比较单一，因此，可以归结为说体现为收费权。但实际上，不动产收益权质押的标的，不同于单纯的政府为了实现政治的经济的职能而行使的行政管理的收费权。它是一种民事权利，虽然它所指的不动产多是为了公益事业而行的公共基础设施的投资。因为在目前中国的体制下，单纯靠私营企业和个人投资，是很难完成公共基础设施，必然会涉及到政府的参与，因此，将政府的行使行政职能而为的收费权与不动产收益权质押中的标的区分开来十分必要。
（二）权利所关联的主体具有特殊性。首先是出资方，也就是质权人。在我国目前的体制下，企业的力量还是没有完全成熟，还无法在公共基础设施的建设领域独当一面，因此，质权人多为银行等金融机构。当然，这只是现阶段的一个特征，随着企业的不断发展壮大，我们也不排除在到达某一程度后，企业也会具有投资社会公益项目的能力的可能性。另一方是出质方，必然会有国家政府的参与。政府为了筹集资金进行公共基础设施的建设，从而将建好的不动产的收益权作为质押标的，向银行出质，从而得到资金。必须注意和强调的是，政府在这个质押过程当中，并不是以行政法上的地位来看的，而是单纯地以市场主体的地位来看，因此，任何行政权力的运用不能凌駕于另一方，也就是银行之上来做出决定，双方是处于一个平等的地位。任何行政强制的手段，原则上在这里都应该是行不通的。
（三）出质人与质权人双方行使权利和履行义务在时间上有阶段的衔接性。普通的权利质押中，出质人履行义务和质权人享有权利具有同步性，银行根据借贷合同向借款人发放贷款后一直到履行期限届满这个期间内，借款人负有定期向银行还款付息的义务，而银行则享有要求借款人还款付息的权利。然而在不动产收益权质押中则不一样，双方当事人，一般以公共基础设施项目竣工完成投入使用之日起为分界线，在这之前，由银行按照合同约定，履行其一次性或者分批对出质人提供资金支持的义务，而此时，作为出质人，则不需要履行还本付息的义务，而只需要尽到妥善管理和利用资金就可以了；相反，竣工之日开始，出质人则要按照约定将所得款定期存入银行开设的账户，履行还本付息的义务。这就是所谓的衔接性。
（四）质权实现的方式具有独特性。普通的权利质押中，质权的实现一般是在债权人不履行自己的债务的时候，质权人能够留置其占有的权利，并以拍卖、变卖该权利所得的价款进行一个优先受偿。然而在不动产收益权质押中，质权人实现债权的方式就不是这样了，若出质人不履行还款付息的义务，质权人无法像一般的质权那样，将占有的权利进行拍卖和变卖。在不动产收益权质押当中的大型公益性项目多是高速公路、污水处理场之类的项目，它们的收费基本账户，都是应该设在银行的，所有收费均应当汇入这个账户，若出质人违约不进行还款付息的话，银行可以接管这个账户并进行控制，限制该账户的资金流出，直到贷款的本息还清为止。而且正如上一个特征中所提到的，质权人实现质权必须是在不动产竣工投产之日以后，绝对不可能是之前。
（五）程序更加严格。不动产收益权质押与普通权利质押相比，除了需要当事人双方签订书面的借贷合同和质押合同以外，还必须要依法向政府主管的机关办理相应的质押登记，并且还要向当地公证机关办理公证。因为不动产收益权质押的特殊性，会有政府牵涉其中，为了防止政府行政权力的滥用，本级政府要进行不动产收益权质押之前，需要向上一级主管机关办理审批手续，只有取得该行政许可以后，政府与银行办理的质押合同才能够生效。 三、不动产收益权质押的设定
第一，在进行商谈之前，作为出质一方的政府，必须向其上级主管部门申请办理行政许可。如果确认该申请符合法律规定，则应当在规定的期限内向申请人颁发相关的许可证。取得行政许可是首要的必经程序，没有得到这个许可，后面的一切都是空谈。
第二，和其他权利质权设立一样，也是必须订立书面的质押合同。其中，在合同中应该载明，被担保的主债权的种类、数额；债务人的到期履行期限；出质物品的名称、数量、质量状况等具体情况；出质担保的范围；以及工程大概完工的时间和出质人开始履行债务的期限。
第三，在订立书面合同的基础上，当事人双方还要到国家相关部门进行登記，质权才能生效，就像股权出质那样。
四、不动产收益权质押的效力
在讨论不动产收益权质押的效力的时候主要就是要讨论作为质权人的银行就所质押的不动产收益权在什么样的担保范围内享有优先受偿的权利。
讨论质权在什么样的范围内进行一个质押权利的享有这个问题。其实，法律上对于权利质押的范围并没有做出具体的规定，而是准用了与动产质押相同的规定。所以和动产质押相同，不动产收益权质押的担保债权范围，一般可以由当事人在质押合同中予以明确的约定。这个可以约定的内容包括主债权的数额、利息的多少、迟延履行时所要承担的一个责任，是承担违约金还是损害赔偿金等等，以及实现质权的费用承担。当然，与正常的动产质押一样，质权范围一般涉及质物和孳息，除非合同另有约定。
五、结语
不动产收益权质押的出现是市场经济进步和政府提升民生服务的体现，它设立的初衷就是为了更好的实行公共基础建设。但是不得不承认，我国的法律制度还需要进一步完善，在不动产收益权质押的方面还不够全面，因此，完善相关法律的制定十分紧迫。没有完善的法律体系，即使设立的初衷是好的，但是在市场经济逐利性的驱使下，各种不法行为也会慢慢出现，损害市场经济的正常发展，同时还要防止政府行政权力的滥用。
参考文献
[1]梁慧星，陈华彬.物权法[M].北京：法律出版社，2010.
[2]李富成.公共基础设施收费权的法律定性[J].法学，2006（2）.
[3]王利明.收费权质押的若干问题探讨[J].法学杂志，2007（2）.
作者简介：
朱珺（1989—），女，浙江义乌人，中国矿业大学（北京）2011级经济法专业硕士研究生。
地址：北京市海淀区学院路中国矿业大学学七楼622室 朱珺 （收）
邮编：100083
电话：15201296594