控地价“模范生”上海又出土拍妙招。
　　10月上海将迎来第二波土地集中拍卖，据上海土地市场官网9月中旬公告显示，此次集中供地共出让48宗地块，其中27宗涉宅用地，出让面积约为167.82万平方米，总起拍价574.57亿元。有25幅地块给出新房指导价，平均值为50564元/平方米。
　　值得一提的是，本次竞拍再度优化调整了竞买规则，有业内人士向《中国经济周刊》记者表示，由于此次集中供地新增了“随机值”报价，“竞拍者的数学好显得尤为重要”，同时对开发商拿地资金的来源审查也更为严格。

新增“随机值”，竞拍者数学要好

　　6月18日，上海首批集中供应土地正式开拍，当日出让13宗涉宅地块，总成交金额约399.60亿元，位于静安区的灵石社区地块成交金额最高，以约105.13亿元被保利拿下。
　　上海集中供地规则在申请人资格审核及 10%的溢价率硬性约束下，相比其他核心城市，市场成交相对理性。同时，同一地块竞拍中不允许出现马甲企业，在项目开发中也禁止项目公司股权转让，单地块的竞争激烈程度大幅下降，土地市场明显回归理性。
　　在第一批土地集中出让时，由于规则定得好，上海在业内被誉为是全国的“模范生”。因此，第二批土地集中出让时还将延续此前规则，但在细微处有了优化，如首次出现“随机值”概念。
　　据上海土地市场官网发布的《关于住宅用地集中出让相关提问的解答和提示》公告，竞价进入一次书面报价阶段，一旦有竞买人报价相同（无论该报价最终是否有效），将触发系统新增一个大于中止价但不大于一次书面最高报价的任一万位整数“随机值”。书面报价环节仅新增一个随机值，随机值可与竞买人的报价重复。平均价为一次书面报价结束后所有有效报价的算术平均值（有三个及以上有效报价的，“随机值”纳入平均价计算），未报价、无效报价和修正报价不纳入平均价计算。
　　“根据之前的规则，各竞买人通过书面报价，最接近平均值的获得土地。但类似政策有一些瑕疵，比如说，部分房企揣摩到了这个平均值的大小，使得最先提交接近平均值的房企基本上就可以拿到土地。而现在增加了随机值，类似‘揣摩’的做法就没意义，拿地有一定的随机性，反过来增加了书面报价过程中拿地的公平性。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。
　　上海中原地产市场分析师卢文曦分析说：“从第一次拍卖可以看到，越到后面大家越有经验。报价就往‘封顶价’和‘中止价’两个价格的平均数靠，而且先报这个平均数的人有利。但现在可能出现‘随机值’，原本4个人拍，现在可能出现第5个价格，而这个价格是随机值，可能高，也可能低，对‘平均值’的产生有很大干扰性。”
　　有业内人士列举了触发“随机值”的案例。
　　A、B、C、D 4家企业均已进入一次报价环节，并且分别出价，A：1980万，B：1600万（先出价），C：1600万（后出价），D：1270万，此时，B和C出价相同，但由于B的出价先于C的出价，因此，主持人会询问B是否改价，若B选择不改价，则C必须将报价改为与A、B、D均不相同的价格。同时触发“随机值”机制，系统会随机生成一个以万为最小单位的数，如999万。
　　假如此时C将价格改为1500万，那么在计算新的算术平均价时，系统生成的随机数（假设为999万）也会被纳入计算中，即为（1700+1600+1500+1400+999）/5=
　　1439.8万，那么此时A、B、C、D各报价与算数平均价的差即为，A：+260.2万，B：+160.2万，C：+60.2万，D：-39.8万，D（-39.8万）即为第一顺位（竞得人），C（+60.2万）为第二顺位，B（+160.2万）为第三顺位。
　　“报价时间只有10分钟，其间面临的压力、数学功底、运气成分可想而知，拿地的不确定性增加。”卢文曦说。
　　此次上海土拍新规，还出现了对于房企拿地资金方面的约束。
　　“至少从当前的政策管控看，房企利用高杠杆的方式去拿地的可能性是不大的，房企资金或拿地主体资格面临更为严格的审查，自然促进了房企拿地方面的规范，也进一步促进当前上海土拍市场的稳定，落实了稳地价的政策导向。”严跃进说。

上海会否出现流拍案例？

　　从分布来看，本次上海公布的第二批名单中所属区位依旧以五大新城为主，其中临港主城为供地大户，共有5宗涉宅地。
　　在本次供应的27宗涉宅用地中，有25幅地块给出了房地联动价（新房指导价），仅3宗在10万元以上，单价5万元以下共18宗，单价5万～7万元2宗，单价7万～10万元2宗。
　　其中，徐汇和杨浦的4幅用地指导价最靠前，徐汇区漕河泾街道地块指导价11.4万元/平方米、康健街道地块指导价10.2万元/平方米;杨浦江浦社区地块指导价10.99万元/平方米、定海社区地块指导价9.9万元/平方米。
　　《中国经济周刊》记者此前报道，截至目前已完成第二轮集中供地的8个城市，合计超过100宗地或直接流拍，占全部供地总数的比例超过30%，这样的情况已经类似于2007年下半年。那么，上海会否出现流拍案例呢？
　　严跃进认为，从土地流拍的角度看，上海的可能性要小于其他城市房企。“从房企心态看，能在上海拿地自然是有优势的，虽然上海限价政策管控多，但是相对来说，上海土地市场的操作还是有很多空间，也容易出标杆产品。近期管控下，拿地的性价比高，所以房企会拿地。从地方政府供地角度看，也会注意到此前别的城市流拍的情况，从而积极地在拿地方面形成各类保障措施。”严跃进说。
　　“上海有其特殊性，并且没有因为要调控市场而推出质地比较次的地块，所以不会出现流拍案例。即便当前市场开始降温，但房企仍会保持拿地热情。当然，成交价格也是可控的，上海土拍‘模范生’是要做到底了。”卢文曦分析说。
　　中指研究院企业事业部研究副总监刘水则认为，第二批集中供地政策下，房企或将迎来较好拿地窗口期。
　　“拿地销售比40%的红线削弱了企业融资优势，第二批集中供地政策将使土拍市场更加理性，房企可根据自身资金、土储情况择机增加优质土储。当前，房地产市场复杂多变，市场存在调整压力，房企仍需较强的市场研判能力、资金调度能力、营销铺排调整能力才能将机会转换为业绩。房企还需科学把握城市周期运行节奏，精准研判城市发展趋势，注意短期拿地节奏，避免高价地。”刘水说。
　　中泰证券研报认为，当前房企拿地逐渐回归理性，在一二季度集中补货需求得到满足后，销售端的放緩背景下，整体开发商拿地回归理性，地价上行压力持续缓解。
　　（本文刊发于《中国经济周刊》2021年第19期）