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[摘要] 随着政府下调个人住房公积金贷款利率、免征印花税和增值税、降低首付比例等一系列全面拯救楼市方案的出台，如果引起房价的新一轮过高过快增长，刺激房贷高位上扬，银行信贷资金过度投放，个贷余额与不良贷款同时增长，将使个贷进入高违约风险期；房贷利率和房价风险并存，房地产开发资金中银行信贷资金占比过半，自有资金薄弱，使得因过度依赖银行而引发的经济风险集中于银行体系内。因此，实现救市政策的低风险和有效性才是长远良策。
[关键词] 住房贷款；市场过热；经济风险
[中图分类号] F293.3[文献标识码] A [文章编号] 1006-6470(2008)06-0061-05
1998年国家停止福利分房以来，中国的商业性房贷在10年间增长了百倍，从1998年的426.16亿元，[1]飙升到截止2008年6月末的4.3万亿元，[2]2008年9月末则高涨到4.62万亿元，[3]而美国的住房抵押贷款市场已发展50多年，其房贷余额也不过3万亿元左右，但在中国发展不到10年的房地产市场，其个人住房按揭贷款余额就达到2.86万亿元，[4]尚未包括公积金贷款4502亿，[5]已远超过3万亿元。
住房贷款及房地产金融信贷余额过热增长，当房市价格出现逆转时，特别是在央行自2004年至今的9次加息，2007年内5次加息的货币政策导向下，住房贷款的潜在经济风险易在银行体系内首先爆发。若此种风险发生，我国房贷风险的破坏力肯定会比美国的次级债市场风险更加惨重，因为美国次级债占比金融贷款比例不足10%。[6]
房市和股市是一国金融稳定和经济安全的“晴雨表”，是一国经济发展的重要指针和标杆。我国经济总量已逼近世界第三，2006年GDP达到人民币21.087万亿元，约合2.70万亿美元，而德国2006年GDP为2.3万亿欧元，约合2.86万亿美元。[7]据统计，如图1所示，1997—2006年间，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增加到10.74%，年均9.28%；间接贡献率由7.16%增加到11.5%，年均9.72%；引致消费贡献率由3.09%增加到3.92%，年均3.89%。
综合直接、间接，引致消费贡献率得到房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达22.49%，即在各年的GDP增量中，房地产开发投资总贡献的份额平均为20%。在平均8.94%的GDP增幅中，房地产开发投资占比达2.03%。[8]为此，强势房市的健康发展对经济平稳运行尤为重要。
一、我国住房贷款过热的现状分析
房地产市场价格的非理性增长，不仅使得房市开发商加快投资，而且使居民的购房预期日益强烈，导致国内银行的大量资金涌入房市，据统计，2003—2007年6月底全国房价平均上涨7.02%，特别是深圳2007年前六个月房价上涨50%，一个楼盘的市值足以买下整个伊利集团。[9]
（一）银行信贷资金过度投放
个人住房抵押贷款余额（以下简称“个贷”）过快增长，1998年我国个贷仅为426.16亿元，至2007年9月末达2.86万亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。（见表1）[10]
个贷的迅猛增长以股份制银行的表现最为突出，工行、中行、建行三大国内股份制银行的个贷余额由2005年末的1012.73亿元上升至2006年底的11760.66亿元（如图2所示），其中，2007年11月底工行的个贷余额达6000亿元。[11]与此同时，个人住房不良贷款从2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元，[12]增长4.3%；工行2007年末的个人住房不良贷款率为1.3%。[13]为此，三大行的房贷违约率均达到1.6%，超过国际公认的1%的警戒线。
在央行2007年第三季度的货币政策执行报告中首次对房贷违约风险提出警示，报告指出：“个贷步入高违约风险期，主要存在两方面的原因，一是住房供应结构性矛盾突出，二是部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素”。首先，由于住房需求持续旺盛，供求关系趋于紧张，导致房价虚高，商品房销售面积大幅上升，空置面积有所减少，住宅竣工面积继续低于销售面积。据国家发改委的调查显示，2007年前三季度，全国商品房住宅竣工面积2亿平方米，同比增长11%，而销售面积4.74亿平方米，却同比增长了33.9%，其中，现房销售面积增长14.7%，期房销售面积增长42.9%，销售面积是竣工面积的2.15倍。[14]全国商品房空置面积1.18亿平方米，同比下降2.4%，商品房中住宅空置面积0.58亿平方米，同比下降11.6%。[15]数据显示，我国住房需求远大于供给的缺口仍较突出；其次，房屋销售价格上涨较快，部分地区房价涨幅较高。除了人民币升值、全球流动性过剩、城市化进程加快、人均收入有所增加等诱因外，投机房地产成为炒房者的乐土和投机客的乐园，把生活必需品的住房彻底异化为投资投机品，使得市场政策和预期出现逆转，昨天的投机需求，今天的投机需求就会变成明天的叠加供给而大幅贬值，使集中于银行体系内的房贷风险骤增，同时，投机客囤房囤地，造成住房人为、表面的“短缺”。据中大恒基调查显示，到2007年底，全国房地产开发商囤地面积约10亿平方米，按照容积率为3来计算，可建成商品房面积达30亿平方米，而2006年全国商品房施工面积仅为19.41亿平方米，囤地商品房面积远远超过全年施工总面积。[16]
（二）房贷利率和房价风险并存
房地产开发贷款余额增速高位上扬。1998年房贷余额为2455.08亿元，截止2007年9月底全国商业性房贷余额达4.62万亿元，同比增长29.6%（如图3），其中，房地产开发贷款余额为1.76万亿元，同比增长26.9%。
房地产“绑架”银行，也即房地产行业对银行信贷的依存度过高，自有资金薄弱。央行公布的《2004年中国房地产金融报告》中指出：我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生2005年表示：“截至2004年，中国银行业的17万亿信贷资产中约有一半的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在”。[17]中投证券新近的一份报告显示，银行的信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数，达53%以上。[18]2007年6月底，房地产开发资金中银行贷款占比达22.1%，企业自筹资金占比达33.9%，定金和预收款占比达25.2%，但是，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入大部分又来自银行信贷，也就意味着，自筹资金的70%来自银行贷款，定金和预收款中的30%也来自银行贷款。[19]
所以，房地产对银行的过度依赖，使得因房市过热、房价过高而引发的市场风险过度集中于银行体系内，但又因为房地产贷款是银行的重要优良资产之一，对银行业的盈利水平有深远影响，导致银行没有正确评估房贷风险。随着房价的大幅上扬，央行从2005年开始7次加息，2007年内加息5次，8月22日至9月15日在间隔期间仅为25天的情况下两次加息[20]，尽管每次最多27个基点的涨幅似乎显得“微不足道”，但持续的效用累加使其影响颇为深远。以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，按照等额本息的还款方式计算，2004的5年以上贷款利率为5.76%，则总还款额为674548.33元，而2007年9月以后贷款利率为7.83%，则总还款额为792855.50元，为此，历次加息最终累加的总还款额增加近12万元（如图4）。
研究估算，一旦房价下跌20%—30%，很可能会出现“理性违约”[21]，那么我国将会重蹈美国次贷危机，且严重百倍，因为美国次贷份额占比全美金融资产（46万亿美元）不到7%[22]。上世纪80年代末的日本泡沫经济，90年代东南亚经济危机的共同之处在于，银行持有的大量坏账是与房地产相关的贷款，这些贷款在银行体系崩溃时起到推波助澜的作用，由于在这些国家银行体系居于主导地位，最终导致金融体系的危机。我国房地产市场和金融市场的高度关联性，已有历史的前车之鉴，1993—1994年楼市泡沫的破灭，造成各大银行共计6000亿元左右的不良资产[23]。所以，无论是历史的教训还是大洋彼岸尚未平息的房贷危机，都已清楚告诫我们：严控我国房地产利率重置和房价波动的风险，防止大量住房贷款过热生成泡沫效应。
二、严控房贷过热致经济风险的对策
（一）高度关注贷款抵押物的价格风险
住房抵押贷款被银行认为是风险可控、收益率较高的产品，但抵押物贬值的风险须格外注意。一是房地产开发商的土地抵押物贬值风险，2002年以来土地交易价格涨幅平均为10.2%，远高于同期房屋销售价格9.7%的涨幅，2005年涨幅达10.7%，[24]为此，若以2004年获取的土地为抵押向银行申请贷款，便存在抵押物贬值的风险。二是当房价上涨的速度超过我国居民的收入增长速度时，一旦房价下跌，银行要承担房屋贬值的风险和借款人违约所造成的损失，也即违约所带来的经济利益超过损失时，借款人采取主动违约。三是流动资金贷款中房地产抵押物贬值的风险。商业银行以房地产作为抵押物的流动资金贷款设定的抵押率统一低于70%，当房市动荡时，抵押物完全有可能低于70%的价格，对于资产保全不利。为此，须将抵押物的静态价值与动态价值结合重新对抵押物予以定价。上世纪80年代的日本是最好的例证，在日本经济泡沫破灭以前，房贷采取和中国一样的风险控制手段，也有足值的抵押物，但日本经济危机的事实证明，这种手段在房价下滑的市场环境中，并不能阻止风险的大规模爆发。提前防范信贷风险尤为重要，美国J.P.摩根银行（J.P.Morgan Corp）的研究表明：防控措施与信用风险平均损失率成反比例的关系，在没有任何防控措施的极端情况下，信用风险的损失率可能高达50%以上（见表2）。
（二）规范商品房金融市场，支持保障性住房建设
商品房金融市场的泡沫易大也易破，规范的目的在于还原住房的真实面目，实现住房抵押贷款市场的理性发展和合理回归。首先，整治违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为。2007年央行和银监会同时发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求：对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不发放任何形式贷款；对经国土资源部门、建设部门查实具有囤积土地和房源行为的房地产开发商，不予以发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。上述措施有利于从源头上较好控制商业银行贷款的恶性竞争，防止开发商的盲目投机，抑制囤地囤房现象的发生。
其次，实行差别购房首付率和房贷利率，打击投机炒房。第二套房的贷款首付比例从目前的30%提高到40%，多套房的贷款首付比例则在此基础上由各商业银行自行掌握。同时，第二套房的房贷利率则在标准利率基础上上调10%；提高大面积住房的首付率，实行以家庭为单位的实名购房制度，凡购买120平方米及第二套住房以上的购房者一律实行100%首付率；同时，控制新增贷款规模，由原来的15%调低到13%，其中工行和建行新增贷款额不能超过3500亿，而农行、中行、交行控制在1500亿—2800亿元之间。[25]
最后，加大对保障性住房的建设力度，2007年美名为“房地产保障性政策年”，在央行出台一系列房贷政策背景下，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的“24号文”出台，把解决低收入困难家庭住房纳入政府公共服务职能，使得政府的调控思路发生根本性转变，即以加快建立健全廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。经济适用房、廉租房、两限房的推出重新划定政府与市场的责任边界，使得住房市场价格预期向合理化方向发展。2007年前三季度，全国经济适用房投资完成额同比增长30.5%，比上年同期增长21.6个百分点，占住宅投资比重达4.4%，比上年同期提高1.2%。[26]
注释：
[1]中国人民银行研究局课题组．中国房地产发展与金融支持[N]．中国证券报，2004，3（25）．
[2][3][15][26]中国人民银行货币政策分析小组．2007年第二季度央行货币政策执行报告[R]．中国人民银行，2007．9．
[4]易宪容．从美国次级债危机看我国按揭市场风险[J]．科学决策月刊，2007（9）：9-11．
[5]韦黎兵．房贷之惑[N]．南方周末，2007，9（13）．
[6]张明．美国次级债危机的演进逻辑和风险涵义[J]．全球视线，2007（11）：98-101．
[7]汪时锋，陈姝燕．中国经济过热趋势明显，总量逼近世界第三[N]．第一财经日报，2007，7（20）．
[8]刘琳．房地产投资对GDP贡献有多大[N]．中国投资，2007，10（9）．
[9]易宪容．中国经济过热早已是不争的事实--从房价与CPI看中国当前的宏观经济形势[J]．西部论丛，2007（9）：17-20．
[10]中国人民银行货币政策分析小组．2007年第三季度央行货币政策执行报告[R]．中国人民银行，2007．11．
[11][13]财华社香港新闻中心，2007，12（12）．
[12][21][25]杨育谋．房贷危机并不遥远[J]．东北之窗：财经，2007（11）：40-41．
[14]陆昀，迟明霞．2008年房地产市场走向何处？[DBOL]．民生中国网，中华工商时报，2007，12（18）．
[16]陆昀，迟明霞．2008年房地产市场走向何处？[DBOL]．民生中国网，中华工商时报，2007，12（18）．
[17][23]卢强．美国“亡羊”，中国“补牢”——次级债危机对中国房产金融市场的警示[J]．检察风云，2007（18）：11-13．
[18][19]刘振冬，李佳鹏．我国商业性房贷十年增百倍[N]．经济参考报，2007，11（18）．
[20]庄浩滨．央行此次加息创历次利率调整间隔时间最短[DBOL]．国际在线，2007，9（14）．
[22]Courchane, M; Surette, B and P,Zom．Sub Prime Borrowers Mortgage Transitions and Outcomes [J]．Journal of Real Estate Finance and Economics, 2007(29)：4．
[24]王昕．我国房地产抵押物风险分析及防范对策[J]．中国房地信息，2007（12）：23-25．
作者简介：赵瑾璐系北京理工大学经济学系主任，教授；赵磊系北京理工大学政治经济学专业研究生
责任编辑： 陆 焱
[关键词] 住房贷款；市场过热；经济风险
[中图分类号] F293.3[文献标识码] A [文章编号] 1006-6470(2008)06-0061-05
1998年国家停止福利分房以来，中国的商业性房贷在10年间增长了百倍，从1998年的426.16亿元，[1]飙升到截止2008年6月末的4.3万亿元，[2]2008年9月末则高涨到4.62万亿元，[3]而美国的住房抵押贷款市场已发展50多年，其房贷余额也不过3万亿元左右，但在中国发展不到10年的房地产市场，其个人住房按揭贷款余额就达到2.86万亿元，[4]尚未包括公积金贷款4502亿，[5]已远超过3万亿元。
住房贷款及房地产金融信贷余额过热增长，当房市价格出现逆转时，特别是在央行自2004年至今的9次加息，2007年内5次加息的货币政策导向下，住房贷款的潜在经济风险易在银行体系内首先爆发。若此种风险发生，我国房贷风险的破坏力肯定会比美国的次级债市场风险更加惨重，因为美国次级债占比金融贷款比例不足10%。[6]
房市和股市是一国金融稳定和经济安全的“晴雨表”，是一国经济发展的重要指针和标杆。我国经济总量已逼近世界第三，2006年GDP达到人民币21.087万亿元，约合2.70万亿美元，而德国2006年GDP为2.3万亿欧元，约合2.86万亿美元。[7]据统计，如图1所示，1997—2006年间，房地产开发投资对GDP增长的直接贡献率由6.32%增加到10.74%，年均9.28%；间接贡献率由7.16%增加到11.5%，年均9.72%；引致消费贡献率由3.09%增加到3.92%，年均3.89%。
综合直接、间接，引致消费贡献率得到房地产开发投资对GDP增长的总贡献率平均达22.49%，即在各年的GDP增量中，房地产开发投资总贡献的份额平均为20%。在平均8.94%的GDP增幅中，房地产开发投资占比达2.03%。[8]为此，强势房市的健康发展对经济平稳运行尤为重要。
一、我国住房贷款过热的现状分析
房地产市场价格的非理性增长，不仅使得房市开发商加快投资，而且使居民的购房预期日益强烈，导致国内银行的大量资金涌入房市，据统计，2003—2007年6月底全国房价平均上涨7.02%，特别是深圳2007年前六个月房价上涨50%，一个楼盘的市值足以买下整个伊利集团。[9]
（一）银行信贷资金过度投放
个人住房抵押贷款余额（以下简称“个贷”）过快增长，1998年我国个贷仅为426.16亿元，至2007年9月末达2.86万亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。（见表1）[10]
个贷的迅猛增长以股份制银行的表现最为突出，工行、中行、建行三大国内股份制银行的个贷余额由2005年末的1012.73亿元上升至2006年底的11760.66亿元（如图2所示），其中，2007年11月底工行的个贷余额达6000亿元。[11]与此同时，个人住房不良贷款从2005年末的184.42亿元上升到2006年末的192.41亿元，[12]增长4.3%；工行2007年末的个人住房不良贷款率为1.3%。[13]为此，三大行的房贷违约率均达到1.6%，超过国际公认的1%的警戒线。
在央行2007年第三季度的货币政策执行报告中首次对房贷违约风险提出警示，报告指出：“个贷步入高违约风险期，主要存在两方面的原因，一是住房供应结构性矛盾突出，二是部分地区房价上涨较快，存在明显的非理性因素”。首先，由于住房需求持续旺盛，供求关系趋于紧张，导致房价虚高，商品房销售面积大幅上升，空置面积有所减少，住宅竣工面积继续低于销售面积。据国家发改委的调查显示，2007年前三季度，全国商品房住宅竣工面积2亿平方米，同比增长11%，而销售面积4.74亿平方米，却同比增长了33.9%，其中，现房销售面积增长14.7%，期房销售面积增长42.9%，销售面积是竣工面积的2.15倍。[14]全国商品房空置面积1.18亿平方米，同比下降2.4%，商品房中住宅空置面积0.58亿平方米，同比下降11.6%。[15]数据显示，我国住房需求远大于供给的缺口仍较突出；其次，房屋销售价格上涨较快，部分地区房价涨幅较高。除了人民币升值、全球流动性过剩、城市化进程加快、人均收入有所增加等诱因外，投机房地产成为炒房者的乐土和投机客的乐园，把生活必需品的住房彻底异化为投资投机品，使得市场政策和预期出现逆转，昨天的投机需求，今天的投机需求就会变成明天的叠加供给而大幅贬值，使集中于银行体系内的房贷风险骤增，同时，投机客囤房囤地，造成住房人为、表面的“短缺”。据中大恒基调查显示，到2007年底，全国房地产开发商囤地面积约10亿平方米，按照容积率为3来计算，可建成商品房面积达30亿平方米，而2006年全国商品房施工面积仅为19.41亿平方米，囤地商品房面积远远超过全年施工总面积。[16]
（二）房贷利率和房价风险并存
房地产开发贷款余额增速高位上扬。1998年房贷余额为2455.08亿元，截止2007年9月底全国商业性房贷余额达4.62万亿元，同比增长29.6%（如图3），其中，房地产开发贷款余额为1.76万亿元，同比增长26.9%。
房地产“绑架”银行，也即房地产行业对银行信贷的依存度过高，自有资金薄弱。央行公布的《2004年中国房地产金融报告》中指出：我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。全国工商联住宅产业商会会长聂梅生2005年表示：“截至2004年，中国银行业的17万亿信贷资产中约有一半的资产是以房地产的形式或与房地产直接相关的形式存在”。[17]中投证券新近的一份报告显示，银行的信贷资金在房地产开发资金中的比重已超过半数，达53%以上。[18]2007年6月底，房地产开发资金中银行贷款占比达22.1%，企业自筹资金占比达33.9%，定金和预收款占比达25.2%，但是，房地产开发资金中的企业自筹资金主要来自商品房销售收入，而这些商品房销售收入大部分又来自银行信贷，也就意味着，自筹资金的70%来自银行贷款，定金和预收款中的30%也来自银行贷款。[19]
所以，房地产对银行的过度依赖，使得因房市过热、房价过高而引发的市场风险过度集中于银行体系内，但又因为房地产贷款是银行的重要优良资产之一，对银行业的盈利水平有深远影响，导致银行没有正确评估房贷风险。随着房价的大幅上扬，央行从2005年开始7次加息，2007年内加息5次，8月22日至9月15日在间隔期间仅为25天的情况下两次加息[20]，尽管每次最多27个基点的涨幅似乎显得“微不足道”，但持续的效用累加使其影响颇为深远。以总额40万元、期限为20年的住房按揭贷款为例，按照等额本息的还款方式计算，2004的5年以上贷款利率为5.76%，则总还款额为674548.33元，而2007年9月以后贷款利率为7.83%，则总还款额为792855.50元，为此，历次加息最终累加的总还款额增加近12万元（如图4）。
研究估算，一旦房价下跌20%—30%，很可能会出现“理性违约”[21]，那么我国将会重蹈美国次贷危机，且严重百倍，因为美国次贷份额占比全美金融资产（46万亿美元）不到7%[22]。上世纪80年代末的日本泡沫经济，90年代东南亚经济危机的共同之处在于，银行持有的大量坏账是与房地产相关的贷款，这些贷款在银行体系崩溃时起到推波助澜的作用，由于在这些国家银行体系居于主导地位，最终导致金融体系的危机。我国房地产市场和金融市场的高度关联性，已有历史的前车之鉴，1993—1994年楼市泡沫的破灭，造成各大银行共计6000亿元左右的不良资产[23]。所以，无论是历史的教训还是大洋彼岸尚未平息的房贷危机，都已清楚告诫我们：严控我国房地产利率重置和房价波动的风险，防止大量住房贷款过热生成泡沫效应。
二、严控房贷过热致经济风险的对策
（一）高度关注贷款抵押物的价格风险
住房抵押贷款被银行认为是风险可控、收益率较高的产品，但抵押物贬值的风险须格外注意。一是房地产开发商的土地抵押物贬值风险，2002年以来土地交易价格涨幅平均为10.2%，远高于同期房屋销售价格9.7%的涨幅，2005年涨幅达10.7%，[24]为此，若以2004年获取的土地为抵押向银行申请贷款，便存在抵押物贬值的风险。二是当房价上涨的速度超过我国居民的收入增长速度时，一旦房价下跌，银行要承担房屋贬值的风险和借款人违约所造成的损失，也即违约所带来的经济利益超过损失时，借款人采取主动违约。三是流动资金贷款中房地产抵押物贬值的风险。商业银行以房地产作为抵押物的流动资金贷款设定的抵押率统一低于70%，当房市动荡时，抵押物完全有可能低于70%的价格，对于资产保全不利。为此，须将抵押物的静态价值与动态价值结合重新对抵押物予以定价。上世纪80年代的日本是最好的例证，在日本经济泡沫破灭以前，房贷采取和中国一样的风险控制手段，也有足值的抵押物，但日本经济危机的事实证明，这种手段在房价下滑的市场环境中，并不能阻止风险的大规模爆发。提前防范信贷风险尤为重要，美国J.P.摩根银行（J.P.Morgan Corp）的研究表明：防控措施与信用风险平均损失率成反比例的关系，在没有任何防控措施的极端情况下，信用风险的损失率可能高达50%以上（见表2）。
（二）规范商品房金融市场，支持保障性住房建设
商品房金融市场的泡沫易大也易破，规范的目的在于还原住房的真实面目，实现住房抵押贷款市场的理性发展和合理回归。首先，整治违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为。2007年央行和银监会同时发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，要求：对项目资本金比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不发放任何形式贷款；对经国土资源部门、建设部门查实具有囤积土地和房源行为的房地产开发商，不予以发放贷款；对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。上述措施有利于从源头上较好控制商业银行贷款的恶性竞争，防止开发商的盲目投机，抑制囤地囤房现象的发生。
其次，实行差别购房首付率和房贷利率，打击投机炒房。第二套房的贷款首付比例从目前的30%提高到40%，多套房的贷款首付比例则在此基础上由各商业银行自行掌握。同时，第二套房的房贷利率则在标准利率基础上上调10%；提高大面积住房的首付率，实行以家庭为单位的实名购房制度，凡购买120平方米及第二套住房以上的购房者一律实行100%首付率；同时，控制新增贷款规模，由原来的15%调低到13%，其中工行和建行新增贷款额不能超过3500亿，而农行、中行、交行控制在1500亿—2800亿元之间。[25]
最后，加大对保障性住房的建设力度，2007年美名为“房地产保障性政策年”，在央行出台一系列房贷政策背景下，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的“24号文”出台，把解决低收入困难家庭住房纳入政府公共服务职能，使得政府的调控思路发生根本性转变，即以加快建立健全廉租住房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。经济适用房、廉租房、两限房的推出重新划定政府与市场的责任边界，使得住房市场价格预期向合理化方向发展。2007年前三季度，全国经济适用房投资完成额同比增长30.5%，比上年同期增长21.6个百分点，占住宅投资比重达4.4%，比上年同期提高1.2%。[26]
注释：
[1]中国人民银行研究局课题组．中国房地产发展与金融支持[N]．中国证券报，2004，3（25）．
[2][3][15][26]中国人民银行货币政策分析小组．2007年第二季度央行货币政策执行报告[R]．中国人民银行，2007．9．
[4]易宪容．从美国次级债危机看我国按揭市场风险[J]．科学决策月刊，2007（9）：9-11．
[5]韦黎兵．房贷之惑[N]．南方周末，2007，9（13）．
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作者简介：赵瑾璐系北京理工大学经济学系主任，教授；赵磊系北京理工大学政治经济学专业研究生
责任编辑： 陆 焱