自2010年以来,政府出台了一系列房地产调控政策,在房地产调控政策的严厉打压下及银行信贷政策的紧缩、预收房款的专项使用等一系列组合拳政策的陆续出台下,给传统以依赖银行信贷融资的房地产融资模式带来了前所未有的挑战,传统的房地产企业融资模式面临巨大的资金压力,从而不断创造出多元化的融资模式,以房地产投资基金为主导的新型房地产融资方式应运而生,特别是2006年《合伙企业法》的出台,使得以有限合伙形式出现的房地产私募基金呈高速发展趋势,目前国内至少三分之一的上市房企已经设立地产基金,相对于其他的融资渠道,地产基金是资金成本最高的一种融资渠道,但由于其筹资渠道灵活且受监管少,受到更多的地产公司的青睐,地产基金的另一个意义在于能使财务杠杆发挥其最大优势,开发商可以不再受“四证”及自有资金的限制,地产基金可以更提前的进入开发商,使得开发商以较少的资金撬动更多投资项目,获得资产预期收益,最大程度上发挥杠杆优势。随着房地产行业越来越趋近于合理化、市场化,大规模采用地产基金在获得杠杆收益的同时也需要房地产行业关注财务杠杆对于财务风险的放大效应。本论文的目的是通过分析国外两大房地产企业铁狮门及凯德置地的基金运营模式,通过分析其对杠杆的运用,剖析其失败或成功的投资原因,结合中国人民币房地产基金,特别是由开发商为主导设立的房地基金现状,为房地产企业设立人房地产基金的财务风险提出防范措施。