新派公寓REITs是国内首个长租公寓类REITs产品，其成功发行具有跨时代的意义，不仅拓展国内REITS产品基础资产范围，构建了全新的商业运营模式，实现了租赁住房品牌化发展，更丰富了资本市场中可投资品种类型。现如今，房地产市场在我国更加完善，在资金、资本方面产生虹吸效应，如何提高房租租售比例、盘活存房量具有积极作用，这是促进我国房地产行业健康平稳发展的关键，更是保障长租公寓市场拓展的有效渠道。然而，长租公寓I地ITs融资处于刚刚起步阶段，对投资者、融资者、政府及社会都是新兴事物，各方面很不成熟，风险防控及应对中存在较大困境，而政策、利率变动等外部环境的变化都会导致大量风险。因此，有必要对其风险应对及防控作出分析。
　　基于此，本文研究从长租公寓类REITs产品结构出发，结合风险防控理论设计了风险识别机制，对“新派公寓REITs”融资案例作出分析，研究中分析了REITS基本内容，包括概念、起源和发展、特点、分类、基本运作模式等，从发展历程、立法两个方面比较了我国REITs与国外REITs融资中的差同，比较了REITs融资与其他投融资方式的优劣势，进而引出长租公寓市场中REITs应用的必要性与可行性。长租公寓REITs机制设计以及风险管控中，阐述了融资风险因素识别的前提，介绍了风险识别方法以及风险识别因素，这些因素包括投入成本、房屋开发政策、市场监管因素、融资收益风险识别因素，从宏观、中观、微观层面系统的阐述了长租公寓I也ITs融资中风险形成机制。研究中结合案例分析法，以“新派公寓REITs”融资为案例，分析了项目发行背景、交易结构、专项计划信用增级、运营方式及资金管理等内容，研究结果表明:“新派公寓REITs”融资中会面临流动性风险、政策风险、再融资风险、利率风险、物业运营风险五个方面的风险，为了应对这些风险提出了防控策略，本文将从投资者、融资者、政府和社会三个角度提出了风险防控的策略和建议，投资者层面要关注行业发展动态以确定风险来源，加强对土地费用变动的分析;融资者层面要规范经营管理、完善财务管理制度，制定建筑安装工程费用及装修费用的规划，加强融资各个环节的把控，全面落实REITs融资中的资金管理;政府及社会层面要积极推进政策落实、建设规范化交易机制、要培养更多专业人才;这些建议和对策的提出为动性风险、政策风险、再融资风险、利率风险、物业运营风险的应对及管理提供了指导。