假设开发法是房地产估值方法中最常用的方法之一,主要是以未来房地产市场的价值为基础,将需要支付的开发成本和税费等支出减去,来估算房地产价值。然而,传统假设开发法中的参数主要是凭借评估师的经验来确定,这使得评估结果的主观性较强,灵活性较弱,并且容易忽视未来的不确定性。本文运用蒙特卡洛模拟技术对传统的假设开发法进行改进。首先,选定动态的假设开发法建立数学模型。然后,将地下车位销售数量、规划建筑面积、房地产开发投入成本、管理费率等确定性参数设定为固定数值,将各业态房地产销售单价、地下车位销售单价、建设周期等不确定性参数设定为服从不同的分布函数,通过MATLAB编程软件的模拟仿真,最终得出房地产的价值评估区间。同时,本文选择合肥高新区KD4-1地块——世茂国风项目进行案例分析,分别运用传统动态的假设开发法和基于蒙特卡洛法改进的假设开发法进行评估,并就两个评估结果进行对比和分析,得到改进后的假设开发法评估过程更加合理,降低了不确定性因素的影响程度,使评估结果更加客观、灵活、准确。通过评估结果直方图推断评估价格的概率分布,并运用软件进行验证,最后得出土地项目的合理出让底价和溢价率范围,显著缩小政府部门与地产开发企业对同一土地的价值预期差距,为双方制定相应的政策和战略提供坚实的基础。同时,蒙特卡洛法与现代计算机技术的运用推动了评估领域的信息化建设,为进一步完善房地产价值评估体系提供理论支持。