预告登记制度,是为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记制度,它对于保障债权人的利益,规范不动产交易秩序发挥着重要作用,该制度赋予了请求权排他的物权效力,它也被定性为是跨越物权法与债权法的一项制度,该制度在德国、日本等国家比较成熟。在我国,在《物权法》出台之前,我国地方性法规中也有预告登记的身影,但预告登记制度的真正建立还是我国《物权法》的出台。《物权法》的第20条,法律用两款,从预告登记的范围、发生、效力以及消灭对预告登记制度作了规定,与先进的外国立法相比,我国的规定仍显得概括与抽象,且实践操作性不强,有些内容也有待于进一步的讨论与完善。笔者采用比较分析的方法,研究了我国与外国有关预告登记的相关规定,提出了完善我国预告登记制度的立法建议。本文研究预告登记制度主要是围绕预告登记的效力展开的。文章研究预告登记的性质是为了更明确地界定预告登记的效力,性质与效力又离不开预告登记所保全的请求权,预告登记的性质主要研究的是预告登记所保全的请求权的性质;预告登记的效力主要界定了预告登记制度本身所赋予的请求权的效力,两者都是围绕请求权展开的,预告登记所保全的请求权也成为文中的一部分内容。预告登记的发生、转让与消灭关系着预告登记效力的运行发展过程,其也是研究效力不可或缺的部分。预告登记制度基本理论的概述作为通篇的总领部分,成为研究预告登记制度基础性的内容。综上所述,文章主要分为五个部分:第一部分预告登记制度概述。该部分主要论述了预告登记概念及特征、预告登记产生的历史背景、预告登记制度的意义等几部分内容。预告登记制度作为登记制度的重要内容,与本登记有着一定的区别,它所具有的从属性、担保性、临时性特征,又使预告登记制度具有了弥补实质主义登记弊端之意义以及较强的现实意义。第二部分预告登记的适用范围。该部分主要论述了预告登记的适用对象与预告登记所保全的请求权两部分内容。预告登记的适用对象主要论述了预告登记制度主要适用于动产还是不动产的问题;预告登记所保全的请求权主要论述了预告登记所保全的请求权的特点、范围及发生原因。预告登记所保全的请求权的范围,各国的规定各不相同,这与物权变动的模式是有关联的。笔者在本部分通过国外与我国关于预告登记所保全的请求权的范围的比较分析,提出了完善我国规定的立法建议。第三部分预告登记的性质研究。文中预告登记的性质,主要界定的是预告登记所保全的请求权的性质。请求权经预告登记后,其效力发生了一定的变化,因此其性质也存在了分歧,有物权说,特殊债权说,折衷说等。笔者在文中通过对各种学说的分析研究,最终得出了请求权性质为特殊债权的观点。第四部分预告登记的效力研究。关于预告登记的效力,理论界一直存在着“三效力说”与“四效力说”的分歧,其实两种分歧并没有太大的实质区别,只是是否将预告登记潜在的“预警效力”纳入效力说的问题。文章将预告登记权利保全效力作为重点,以“相对无效模式”为基点,讨论了中间处分行为的相关问题,同时也讨论了从预告登记向本登记的推进程序。我国没有规定预告登记的顺位保全效力与破产保护效力,这两种效力在未来的立法中应当予以完善。第五部分预告登记的发生、转让与消灭。预告登记的发生需要一定的条件,有实体条件和程序条件两种,笔者在该部分中主要是围绕预告登记发生的程序条件展开的。我国《物权法》规定了预告登记的消灭,对预告登记的转让没有提及,通过外国立法的研究,可以从中找出我国规定的不足,以提出完善的立法建议。