虽然改革开放三十多年中国经济取得了举世瞩目的成就,但经济制度建设不够完善导致我国房地产企业政治关联现象普遍存在。政治关联对房地产企业业绩有何影响是企业发展理论研究的热点问题。对于政治关联对企业发展有何影响理论界存在两种解释：“效率理论”与“寻租理论”。“效率理论”持有者认为企业政治关联可以向公众传递企业具有社会资本的信号,同时政治关联作为企业社会资本的一部分有助于企业获取生存发展的关键资源,从而提升企业经营业绩。“寻租理论”认为企业为了获取政治关联需要付出与收益不匹配了寻租成本,可能向政府官员支付巨大的非生产性支出,不仅影响整个社会资源的分配造成社会福利的损失,而且对企业自身资源造成巨大的浪费,进而降低企业经营业绩。房地产业是中国现阶段国家支柱型产业,房地产企业政治关联存在对房地产企业经营业绩、资本市场反应等是起到正面作用还是负面影响需要进一步进行讨论。为了解决以上问题,本文研究内容共分为五个部分。第一部分绪论。以国家房地产市场调控为背景,指出本文研究背景、研究问题及研究意义,并在此基础上阐述本文研究思路及研究方法、本文研究框架及研究内容,同时指出本文可能存在的创新点。第二部分文献综述。依本文研究问题所需,首先对政治关联相关的文献进行简单综述,厘清政治关联概念与常用度量方式,着眼中国国情分析政治关联动因,落脚于政治关联对企业绩效的影响；其次对事件研究方法进行简单回顾为本文进一步实证研究奠定基础。第三部分理论分析及研究假设。在理论分析部分,本文着眼于政府与企业两个主体间利益关系分析政治关联对企业业绩表现的影响,分别阐述了社会资本理论、寻租理论、替代机制理论、利益相关者理论；在研究假设部分,本文基于理论分析结合中国具体国情,选择以房地产市场宏观调控为背景切入,提出本文实证分析的三个假设及四个子假设。第四部分实证分析。承接第三部分研究假设,本文第四部分选择上市房地产企业为研究样本,搜集整理研究数据,在选取适当研究变量的基础上为本文研究假设构建实证检验模型。通过参数检验、描述性统计、单变量相关性分析、多变量回归分析等数理统计方法验证本文研究假设,得出研究结论并结论进行稳健性检验。第五部分研究结论与展望。第五部分简单回顾本文重要研究结论,分析国家宏观调控背景下房地产企业与企业经营业绩之间的关系,分析其所具有的启发意义,并在国家宏观调控房地产市场及转型经济大背景下提出房地产企业经营业绩提升的有效途径。本文共得出以下几条主要结论。1、“新国八条”房地产宏观调控政策对我国房地产企业股东财富效应起到负向作用。2、“新国八条”房地产宏观调控政策下,房地产企业政治关联与公司短期市场表现存在正相关关系。3、“新国八条”房地产宏观调控政策下,房地产企业政治关联与公司长期经营业绩存在正相关关系。本文的贡献之处可能体现在以下三个方面。1、在中国国情下,检验了房地产企业通过建立政治关联提升公司业绩的可能性。近年来,国内外学者对企业政治关联与企业绩效之间关系进行了大量研究,限于研究方法、研究角度不同并未达到一致结论,存在“效率假说”、“寻租假说”两种截然相反的观点。并且,结合中国房地产宏观调控背景,分析房地产企业政治关联的研究并不多见,本文以中国房地产企业进行经验分析,深化了政治关联在中国具体行业的研究,也为中国房地产企业的发展提供有益借鉴。2、揭示了中国国情下房地产企业终级控制人对房地产“企业政治关联——业绩表现”关系的影响。已有研究大多关注金融背景、制度背景对房地产企业政治关联影响,而鲜有文献涉及企业性质在房地产企业政治关联效应中发挥的作用,本文系统进行系统阐释及实证检验,区分房地产企业终级控制人分别考察企业政治关联与企业业绩表现之间的关系,并在此基础上得出有益结论。3、简化的企业高管政治关联程度的度量方式。已有研究对企业高管政治关联通常采用0—1哑变量进行度量,对高管政治关联程度进行赋值的相对较少,并且赋值方法通常较为复杂,本文对上市房地产企业高管政治关联程度进行度量时在区分是否存在政治关联前提下对省级(含)以上与省级以下政治关联分别取值2和1,在有效区分政治关联强度的同时简化了现有研究的赋值方式。本文试图通过规范研究及实证检验来探索中国房地产企业在宏观调控大背景下企业政治关联与公司业绩表现之间的关系,研究结论达到了预期的分析与设想,但纵观全文,本文在以下几个方面略显不足。1、政治关联的度量。本文采用赋值法度量房地产企业政治关联程度,选取企业董事长和总经理两位关键高管是否曾任政府官员、是否曾任或现任人大代表或政协委员度量企业政治关联,政治层级越高赋值越大,具有较强的科学性。但是,本文并没有区分“曾任”和“现任”两者之间的差别；更重要的是限于数据收集难度问题,本文没有考虑关键高管中亲戚关系、朋友关系、同学关系、战友关系等可能带来的政治关联,这也是现有研究普遍存在的问题；另外由于本文研究在“新国八条”房地产宏观调控特定背景下进行,时间跨度仅为三年,无法验证房地产企业关键高管变动(离职、任期届满等)所带来的政治关联变动对公司业绩表现的影响。2、内生性问题。房地产企业政治关联与公司业绩表现之间的关系很大程度上内生于企业所处的制度环境,本文写作过程中曾考虑使用市场化指数对制度环境进行控制,但限于近期数据难以获取同时上市房地产公司全国化经营特征明显等问题,本文没有对制度环境、金融环境等进行控制,结论的说服力上有所减弱。基于上述研究不足,笔者对后续研究方向做出如下展望。1、高管界定,现有研究对高管界定没有统一标准,导致企业政治关联的影响没有得出一致结论,本文借鉴前人研究成果采用关键高管研究房地产企业政治关联,但关于高管的界定还需要深入研究,实证方面可以对比分析不同类型高管对“政治关联——公司绩效”这一机制的影响,区分差别。2、政治关联的度量,后续研究不应该仅从政治关联的度量方法是虚拟变量法还是赋值法展开,更多应该关注企业高管中亲戚关系、同学关系、朋友关系、战友关系等在中国“关系”社会中重点关系所构建的政治关联对公司业绩表现的影响。3、调节变量的选取。为进一步打开房地产企业政治关联与公司业绩表现之间的关系黑箱,挖掘其内存作用机理,后续研究可进一步对中间变量进行探索,现有研究多从企业终级控制人性质以及制度环境进行分析,但基于高管特征、企业内部治理等内生性因素的研究略显不足,故后续研究可从内生变量、外生变量方向进一步深入。