目前我国正处在于现代化进程飞速发展阶段,伴随城市的扩张、农村人口的转移和城镇居民的不断增加,城市住宅的供需矛盾日益突出。城市住房问题逐渐成为社会各界关注的焦点,而住房问题中的价格问题又是重中之重,在这种形势下,研究房地产价格变动的驱动因子,寻找房地产价格变化的内在机制具有重要意义。重庆市作为一个年轻的直辖市,又是被中央批准的统筹城乡综合配套改革发展试验区,现正处于工业化和城市化进程飞速发展的阶段,有大量的农村人口向城镇转移,加大了城镇住宅的供需矛盾,以致城市住宅价格增长较快,在这样的背景下研究重庆市城镇住宅价格变化的影响因素及其内在驱动机制就更为必要。纵观目前国内外关于房地产价格方面的研究成果,一方面分析中往往只针对某一单独因素对房地产价格的影响进行分析,而缺少采用系统的方法考虑不同因素对房地产价格的综合影响:另一方面,当前研究成果大多停留在对定性的分析上,而定量的研究相对缺乏;再者,国内外住宅价格影响因素的研究主要集中于对热点、关键因素的研究,而随着我国经济的快速发展和产业结构的不断优化,影响房地产价格的因素也回日益错综复杂,所有这些都要求研究者对住宅价格影响因素有更深刻地认识。本研究在广泛汲取国内外专家学者对房地价格变化影响因素研究成果的基础上,以区位理论、地租地价理论、供需理论等基础理论为指导,以定性与定量分析为基础,先后对影响重庆市住宅价格变化的土地出让价格、住宅造价、金融机构本外币贷款余额、城市居民家庭可支配收入、总人口、城镇化率等六个因子进行定性阐述,关联度分析、定量的模型的建立,并在此基础上分析了它们对住宅价格的驱动作用,这对探索重庆市商品房(住宅)价格变化及其驱动因素的作用机制,找出房地产发展的过程中决定其价格的主要因素,并进一步了解这些因素在多大程度上影响房地产价格具有一定理论和实际意义,从而为因地制宜地制定重庆市住宅的有关政策提供一定参考。纵观全文,整个研究的内容可以分为以下几个方面。文献综述部分,主要概括了国有关内外房地产价格变化问题的研究进展和成果,为研究的展开提供背景资料;第1章是绪论,介绍了本研究选题背景及其意义、研究内容、目的和技术路线以及资料来源等,为研究提供方向。第2章主要介绍研究相关概念的界定和理论依据,为研究的的进行提供理论支持;第3章从重庆市简况、重庆市近年房地产供需和开发情况、重庆市商品房(住宅)变化情况等方面概要的介绍了研究区的基本状况;第4章对影响重庆市住宅价格变化的因素从供给和需求两个视角进行定性分析。指出随着重庆市社会经济的快速发展和城市化进程的加速,一方面是由总人口和居民收入不断增加等因素导致的市场需求的加大,而另一方面则是市场供给调整的相对滞后性等因素而导致的供给相对不足,加剧了市场供需矛盾,引起了住宅价格的上升;第5章对影响重庆市住宅价格变化的因素进行定量分析。通过对影响重庆市住宅价格变化的六个因子先后进行关联度分析、定量模型的构建,分别阐述了它们对重庆市住宅价格影响的大小。第6章对驱动重庆市住宅变化的因素的作用机制进行了简单阐述。第7章得出了研究结论并据此提出相应的政策建议。第8章指出了本研究的局限性和需要进一步研究的问题。本研究中取得的主要成果如下:(1)分析了重庆市近年来房地产供需及住宅价格变化情况,并据此引出了研究的主要问题。(2)从定性和定量两方面通过关联度分析和定量统计模型的建立等方法分析了影响重庆市住宅价格变化的六个因素及其各自作用的大小。(3)根据各因素对重庆市住宅价格驱动作用的大小分析了它们对重庆市住宅价格的驱动机制。(4)有针对性地提出了制定重庆市住宅价格宏观调控的有关政策建议。