随着我国住房体制改革,社会化的发展,物业小区已经成为社会的新兴元素。业主作为物业的区分所有权人,应在物业管理中居于主导和核心地位,因此完整、准确地认识我国物业管理中业主自治的主导和核心地位,进而理顺业主、业主团体、建设单位和物管企业等各种主体之间的各种关系,对在我国物业管理的发展过程中建立和发展完善的业主自治制度,起着正本清源的指导作用,也有利于我国现代物业管理制度的建立和物业管理行业的快速发展。本文正文共分五个部分对物业管理中业主自治机构的法律问题进行了论述。文章的第一部分主要是对业主自治机构产生的原理分析。本部分主要对业主自治机构的产生背景和理论进行了研究。业主自治机构是由物业小区全体业主组成,代表全体业主对小区共有物业进行自治管理,维护全体业主合法权益的自治组织。改革开放以来,随着城市住宅产权体制的改革和传统单位制度的解体,城市居民逐渐从单位中剥离出来并转移到社区中;公民民主意识的产生以及专业化物业管理行业的出现,促进了业主自治意思的产生。计划经济体制下以单位为基础的行政性社区管理体制,开始转向市场经济体制下以个人为基础的自治性社区管理体制。对业主自治机构的产生,本文进行了理论分析:从法学理论的角度看,建筑物区分所有权是业主自治机构产生的权利基础。建筑物区分所有权包括对专有部分的专有权、共用部分持份权以及成员权三个部分构成。一个特定的物业区域内,业主除了对其专有部分有单独所有权外,还对小区内的公共部分享有共有权。业主们在使用共有部分时,形成了一种不可分割的共同利益关系。为了协调各业主间的利益冲突,统一全体成员的意思,并对物业管理事项进行监督和处理,这就产生了现代业主自治制度。从经济学角度看,建立业主自治机构符合经济学的理论:通过在物业小区设立一个管理层并由业主向管理层授权,就能大大降低物业小区众多业主的谈判成本或交易成本(交易成本理论);物业小区采取业主协会这种自治管理的组织形式,强制业主参与,并采取少数服从多数的民主决策机制,强制统一,防止个别共有人固执己见形成僵局,造成不必要的损失(避免双方垄断问题理论);为协调集体的经济活动,集体所有人共同签署合同或订立章程,创立一个“中间机构”或“第三方”来协调集体的经济活动(“中间机构”理论或“第三方”理论)。此外,业主自治也能实现公平与效率的兼顾。第二部分主要是对发达国家和地区的业主自治机构所采取的主要模式的比较分析以及我国的选择。对比世界各国的主要模式,主要有两种:管理团体模式和非管理团体模式。所谓管理团体模式,就是法律承认由全体业主组成一个组织,该组织也被称为管理团体,由该管理团体对内进行管理、对外进行各种法律行为或起诉应诉。所谓非管理团体模式是指法律没有关于区分所有权人管理团体的规定,只是通过一定的管理机关进行管理。在这两种主要模式中,管理团体模式特别是管理团体法人模式较之于非管理团体模式,在法律关系的明确,更好地保护区分所有权人合法利益等方面,都具有更积极的意义。然而我国的现实情况是,由于《物业管理条例》对此问题规定的缺失和相关法律、法规的不一致,造成了理论上的无法厘清,也造成司法实践的混乱。要从根本上避免上述的许多理论与实践混乱,首先应当改变我国关于物业管理立法模式,顺应世界立法发展之趋势,建立管理团体立法模式,同时应该完善相关的法律、法规制度,以期完善物业管理法律理论、合理解决现实中的诸多矛盾,法人型管理团体模式是我国业主自治机构发展的最终目标。第三部分对业主自治机构中的最高权力机构——业主大会的法律问题进行研究。主要包括业主大会的性质、职权,业主大会的议事规则——业主规约。我国的立法中已经认识到业主大会在物业管理中的重要地位,并且对其成立作出了相应规定,但是,我国并没有对业主大会的定义和法律地位进行明确。笔者认为业主大会是由合法划定的特定物业管理区域内全体业主组成,以会议制形式,依法行使物业管理民主自治权利和自治规约订立权的群众性社会自治机构,又是各业主团体自治管理体系中的表达集体共管意思的权力机关,其性质犹如股份公司之股东大会,为区分所有权人之最高意识决定机关;业主大会的职责是对业主会议对其所辖的职责范围内自治事务的支配权限。业主大会在业主集体自治管理组织分工体系中居于首要地位。而作为业主大会规则的业主规约是各个业主集体自治管理组织的“小宪法”,是在业主集体自治管理辖区内从事与物业管理有关活动的业主、单位和其他人员所应共同遵守的物业管理社会自治“总章程”。只要不违反法律之强制性规定,不违反公序良俗原则,不变更或排除区分所有权的本质,其规定均可产生法律上的效力。第四部分是关于业主大会的执行机构业主委员会的论述。业主委员会作为业主自治机构中最重要的组成部分,在我国越来越多地受到关注。但是,我国业主委员会现阶段存在着法律地位不明确以及现实中的缺位两个比较严重的问题。本文从业主委员会的性质、法律地位、义务以及职权等几方面,对业主委员会在物业管理活动中应当发挥的作用进行了分析。业主自治机构是一个有着组织机构和组织程序得以保护居民物业为宗旨的自治管理组织,其本质上是业主大会的执行机构;业主委员会的职责主要包括也下几个方面:合同职责、审议职责、财经职责等。借鉴国外立法和我国的现实法律实践,本文认为应赋予业主委员会在诉讼中的法律主体地位;此外,对于业主委员会的责任,本文提出了业主委员会的注意义务。第五部分主要讨论了政府与业主自治机构的关系。由于我国的政府管理部门的服务意识不强,重监管、轻服务,尤其是对业主的服务,所以其在物业管理活动中表现出明显的在某些方面的缺位以及在某些方面的越位。事实上政府作为社会的监管者,其对于业主自治起着重要的作用,政府首先是一个规则的制定者,好的规则是制度能够发挥作用的前提。其次,政府是物业管理中业主自治的推动者,要积极协助业主自治,尤其是帮助业主成立相应的业主自治组织。当业主出现违反有关规定或业主公约的时候,必须提供相应的救济,给予适当的纠纷解决机制。本文的创新主要是在研究方法上的新尝试:1.从多学科的角度分析业主自治机构问题。本文利用行政管理、政治学、经济学、法学等学科的指示,从不同的角度阐释业主自治机构的产生原理。2.用比较法的研究方法,对世界各国业主自治机构的模式进行比较研究;并从我国实际出发对各国模式进行分析,在移植法律制度的同时注重本土化。在论文内容上,本文也提出了一些新的观点,比如借用公司法中董事注意义务的理论来对业主委员会的责任进行研究。