近年来,随着中央和各地方政府对于房地产业的持续调控,加之新冠疫情对市场经济的影响,房地产业已逐步从“暴利”的黄金时代回归至理性平稳状态。如今,大多数房地产企业都面临着诸多现实困难,经营压力逐年增加,而科学有效的市场营销策略能够帮助企业提高项目市场占有率,实现快速去库存的同时获取更多利润,有助于房地产企业的长远健康发展。在此背景下,本文选取X集团位于郑州市上街区的F住宅项目为主要研究对象,综合运用文献研究法、案例分析法、调查问卷法,对F项目的营销策略展开全面深入研究。首先,阐述了X集团及F项目的概况,并对F项目的营销环境进行详细分析,主要涉及F项目的宏观环境分析和竞争环境分析。其次,以4P理论为基础,对F项目的营销策略现状进行了客观描述,并结合问卷调查数据分析,发现F项目在产品、价格、渠道、促销策略方面存在着诸多问题:产品策略方面,F项目的户型设计不合理、产品缺乏差异性、品牌建设重视程度不够;价格策略方面,F项目的定价方法不科学、价格调整不及时、缺少价格折扣策略;渠道策略方面,F项目的线下渠道存在局限性、网络渠道作用未能发挥;促销策略方面,F项目的促销手段相对传统、新媒体促销重视不够。最后,针对发现的问题,进行营销策略的优化设计。基于STP理论,进行精细化市场细分,进一步明确目标市场,重新确定市场定位;基于4P理论,提出产品、价格、渠道、促销策略的优化建议。本文通过对X集团F住宅项目营销策略的研究,提出营销策略优化建议,对于F项目剩余产品的推广与销售有一定的指导意义,有助于进一步提高该项目的营销能力和市场竞争力。同时,本文研究的理论依据、研究方法及研究内容都存在一定的普遍性,对于县区城市同类型房地产企业营销策略的制定和优化具有一定的借鉴价值。