房地产业是我国国民经济的重要支柱产业，房地产业的发展是国民经济持续稳定增长的重要支撑点之一，房地产开发对社会人文、自然环境的影响也是非常巨大。房地产开发市场准入制度是国家对市场实行干预的手段之一，其传统目的是对社会经济进行调控以推动经济的发展。随着对社会整体发展和可持续性发展的认识，国家干预目的也修正为注重经济、社会、环境、资源的协调发展，提高人口素质和生活质量，实现社会的可持续发展。市场准入是国家干预市场的首要制度，具有对市场进行基础性建构之功能。但目前在房地产开发市场准入领域，不仅缺乏有说服力的理论框架支持，而且实务中也存在诸多不和谐问题。因而，本文选取该领域作为论文研究的对象，以图在理论和实务上都有所突破。 本文以昆明市房地产开发市场准入制度为切入点，结合市场经济关系和经济法律关系分析，采用实证分析法和比较分析法对房地产开发市场准入中的成本与收益、主体与客体、宏观与微观规制机理、政府与社会角色再认识等进行了深入地分析，论证了房地产开发市场准入理论的重新构建，并在此基础上提出几点实务中的改善建议。全文约三万六千字，包括五部分： 第一部分为导论，该部分先在概念上对房地产开发及其市场准入机制进行分析，然后对目前该领域理论研究和实践现状进行了全面的剖析，得出在理论构架上说服力的缺失，以及在实务中“高成本”和“低收益”的运行特征，导出本文研究原因，最后解释了本文的逻辑思路和研究方法，并将本文的研究目标确定为两点：一是在理论上进行梳理、创新，重新构建出更科学、有效的理论思路，二是针对实务中存在的问题，提出相关改革和解决的具体措施。 第二部分为理论新思路探讨，该部分分别从经济关系和法律关系角度对房地产开发市场准入进行分析，本文提出市场准入成本、收益和社会法律关系主体等全新研究视角，用成本、收益理论解释了市场准入管制的运行机理，还提出社会是市场准入机制中的隐性主体，分担着准入管制的成本及收益，而且明确社会公共利益是市场准入管制法律关系客体之一，这些新思路对房地产市场准入理论及实务的重新构建有着关键性的突破，最后从宏观、微观和经济、法律角度对市场准入中规制原理进行全面分析，文中认为，市场准入须服从于市场经济运行规律，同时也要引入社会公共利益维护及可持续发展目标，建立宏观干预和微观引导机制，并以经济法学理论为基础构建的全新房地产开发市场准入体系。 第三部分和第四部分为对现实制度的考察，包括对我国昆明市及新加坡、我国香港地区的考察和借鉴，并从机构设置、职能和程序角度进行了分析考察，文中认为，我国目前的房地产市场准入体系是在计划经济体制下逐步形成并发展起来的，在现实层面上总结了存在的六大问题，这些问题已经严重影响到了投资环境的改善，容易滋生以权谋私、行贿受贿等不正之风。而通过对新加坡、我国香港地区的相关制度考察，也得到一些借鉴，新加坡的管制机构的设置就根据科学、合理性的要求更加细化，而我国香港地区的市场准入管制更注重其社会功能。 第五部分为完善房地产开发市场准入的理论和制度建议、在理论上抛弃以往行政法及国家调控理论框架，提出经济法学和市场经济原理相结合的理论框架，认为房地产市场准入实际上是种政府经济行为，应遵循经济法原理和市场经济本身规律。实务上则从监管方到被监管方、从制度到程序等各个方面提出了九点建议，作者尤其提出在市场准入中全面促进市场化，根据市场准入中主体和客体的特征差异进行相应的市场准入的差别性设置，最大限度地用市场功能代替市场准入的国家干预，在房地产开发市场准入程序上从宏观及微观角度重枷受计，还提出设立以政府牵头相关部}刁为成员的改革协调组，建立固定资产投资办理中心负责牵头协调市场准入程序，并改以往串联办理为并联办理模式，还要将市场准入重心转移到房地产开发项目的监管上来等等，以提高市场准入制度在实务操作中的科学性、合理性。