改革开放三十多年以来,我国经济保持了高速发展,受益于我国经济的快速发展,医疗水平与人民生活水平不断提高,死亡率逐年下降,人的平均预期寿命不断增长。而在另一方面,我国自1979年开始实施了计划生育政策,并将其作为一项基本国策,少年儿童占总人口的比重逐年下降。在这些诸多因素的共同作用下,各年龄段的人口在我国的人口构成中的比例发生了重大变化,老年人口在总人口中的比重越来越大。据国家统计局2005年全国1%人口抽样调查主要数据公报,截止2005年11月1日零时,全国总人口数为130628万人,60岁及以上的人口为14408万人,占总人口的11.03%(其中,65岁及以上的人口为10045万人,占总人口的7.69%)。目前国际公认的老龄化标准是60岁以上的老龄人口占总人口的比例超过10%或者66岁以上的老龄人口占总人口的比例超过7%,按照这个标准,中国早已经进入老龄化社会。而且随着时间的流逝,我国的老龄化还将加剧。我国尚处于由农业社会向工业社会转变,由农村化向城镇化转变的变革期。从人均COP来看还是发展中国家,社会保障体系还是很薄弱的,而长久以来,对社会保障的投入赶不上社会需求的速度,而今我国的社会保障面临严峻的考验,养老问题现在以及以后的相当长的时间是一个严重的社会问题。从一方面来讲,传统的城乡二元结构的解体,大量农村人口涌入城镇,转变为城镇人口,这给国家的养老保障带来巨大的压力。从另一方面来说,由于计划生育这一基本国策的长期实施,生育率的下降导致大量“四二一”家庭的出现,养儿防老这一中国传统的养老方式也显得越来越力不从心。养老问题也己成为目前社会各界关心的热点问题,如何让老年人安度晚年,已是摆在全社会面前的一个重要课题。养老问题不是我国所特有的问题,是世界面临的普遍问题,西方发达国家也面临过人口老龄化带来的养老保障压力,借鉴西方发达国家为解决养老问题所采取的措施,应该能对我国的养老保障提供有益的新思路。随着老龄化问题在世界范围,尤其是发达国家普遍加剧,这些国家结合自己国内的实际情况,纷纷推出了各种住房反向抵押贷款。美国有住房价值转换抵押贷款,加拿大推出了加拿大人住房收入计划,澳大利亚开展逆向年金抵押贷、英国有家庭收入计划等等。它们直接的作用在于降低老年贫困人口数量、增加老人即期收入、提高老人生活质量与缓解养老压力等,间接的起到拉动内需,刺激经济发展的作用。本文首先对国内外的研究内容做了文献综述,由于住房反向抵押贷款在外国已经发展的比较成熟,相关方面的论文较多,所以外文的文献综述主要从住房反向抵押贷款的市场研究、住房反向抵押贷款的风险分析、住房反向抵押贷款的定价模型三个方面来做概述。国内部分的研究无论是深度还是广度都无法跟外国的研究相比,所以就综合起来做了概述。其次,介绍住房反向抵押贷款的内涵与理论基础。主要阐述住房反向抵押贷款的定义,分析其特点,介绍住房反向抵押贷款的理论内涵与分类方式。再次,分析了住房反向抵押贷款面临的四个主要风险：利率风险、道德风险、长寿风险、房屋价格波动风险。最后是这篇论文的重点,即住房反向抵押贷款的定价。这一部分又分为三个小的部分,第一部分介绍住房反向抵押贷款定价的基本原理,主要借鉴的是Olivia S.Mitchell and John Poggott (2004)提出的定价模型,第二部分介绍关于期权的相关内容,其中的重点是期权定价的Black-Scholes公式。第三部分,给出了基于期权定价的住房反向抵押贷款定价,其中分为期初年金支付方式与一次性支付方式。定价过程涉及三个重要方面：第一,我们假设房屋价格服从几何布朗运动,并根据1998年到2008年的合肥市的房屋销售价格同比指数估计了房屋价格的增长率与增长率的波动。第二,定价过程涉及到住房反向抵押贷款的贷款利率与其机会成本,为便于简化分析,我们分别设为一般贷款利率与一般房贷利率。第三,将借款者死亡,永久搬离和出售住房的时间简化为借款人的死亡时间,并将时间离算化。住房反向抵押贷款定价最后的结果无法做出解析解,我们通过MATLAB编程,用迭代法求出贷款额。最后利用生命表,分别求出了男性与女性贷款申请人的年金与一次性支付的贷款额。实证分析表明,在合肥开展住房反向抵押贷款具有很强的可行性。本文的贡献有几点。在选题方面,是切合当前我国当前国情的,我国早已进入老龄化社会,并且我国正处于社会转型期,面临的养老压力越来越大,而住房反向抵押贷款就为解决养老压力而产生的；其次,当前我国房地产市场过热,原因在于需求大于供给,推出住房反向抵押贷款,可以盘活住房资产,使得房地产产业保持持续健康的发展。从研究的角度来说,本文主要研究的是住房反向抵押贷款定价,一般定价在住房反向抵押贷款研究中属于难点,而且考虑的是基于期权的定价,这不仅在国内的研究还是比较冷僻的,在国外相关方面的文章相对来说也不是太多,因而具有较强的理论价值。研究方法上,我们运用的是定性分析与定量分析相结合的方法,从定性上说,我们基于期权定价构建了住房反向抵押贷款的定价模型,从定量上讲,我们最后的实证分析运用了合肥市的房价数据,给出了合肥市开展住房反向抵押贷款的贷款额。其中在定量分析部分,由于模型的复杂性,我们做了简化处理并引入了数值分析中的迭代法,这是一种较好的数学方法,算是一个小创新。最后,论文的实证分析是以合肥市的房价数据为基础的,讨论在合肥开展住房反向抵押贷款的可行性,这在国内尚属首次。