“当今企业之间的竞争，不是产品之间的竞争，而是商业模式之间的竞争。”商业模式的创新已经成为促进竞争和商业发展的重要动力。在中国经济社会的快速发展和中国城市化进程不断加快的背景下，商业街地产产业传统的商业模式已经逐渐显现各种弊端，不能适应新的商业环境，成为产业发展的瓶颈，需要进行商业模式的创新。而城市化快速发展过程中蕴含着很多商业街地产商业模式创新的机会。在此背景下，本文展开了对我国主题商业街地产的商业模式创新研究。　　 商业模式本质上就是利益相关者的交易结构。商业模式为企业的各种利益相关者，提供了一个将各方交易活动相互联结的纽带。商业模式创新，首先要考虑的问题就是谁是你的利益相关者，进而分析这些利益相关者之间的关系，以及他们有什么价值可以交换，从而设计共赢的交易结构，也就是商业模式。商业模式与利益相关者之间具有紧密的联系。　　 从利益相关者理论的角度来看，商业街在开发和运营的过程中存在着许多现实的和潜在的利益相关者，例如政府、投资者、开发者、整体运营者、经营商家、消费者等等。各利益相关者及其之间的关系最终决定了商业街地产的商业模式以及开发运营的成败，需要各利益相关者提供各自的资源和能力并且共同协作才能获得成功。　　 本文在对商业街地产、利益相关者和商业模式及创新进行理论分析的基础上，分析了我国城市化进程中蕴含的主题商业街地产商业模式创新的机会，归纳总结了利益相关者和商业模式及创新之间的关系，并分析了主题商业街地产的利益相关者及其行为的影响和之间的关系，进而对Mark-Clayton-Henning商业模式结构理论进行了演变，从利益相关者价值主张、赢利模式、关键资源、关键流程四个维度对我国主题商业街地产的商业模式创新的路径和策略进行了研究。最后，本文以知名商业街区一九一二为例，对商业模式创新策略进行了验证。最后根据上述的研究分析，提出了本文主要的研究不足，并提出了后续研究的方向。