土地闲置的法律经济学思考

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闲置土地的大量存在成为当前较为严重的铺张浪费资源的现象,清理处置闲置土地是国土资源管理工作的重要内容。从上世纪80年代《城市房地产管理法》、《土地管理法》的实施到2008年《国务院关于促进节约集约用地的通知》,每个阶段都有不同层次的政策法规,推动闲置土地的处置和利用,但闲置土地现象如一种顽疾难以根治。产生大量闲置土地的原因,众说纷纭,一些专家将其归因于现行土地管理制度,媒体则认为其源于开发商囤积土地的投机行为。本文运用理论分析与实证分析相结合、定性分析与定量分析相结合以及先分析原因后归纳汇总的方法,从闲置土地概述、我国土地闲置的法律制度、我国土地价格构成对闲置土地的影响、土地闲置与土地开发、土地流转等效益分析、闲置土地处置权与其他权利的冲突、完善和建立闲置土地相关制度建议六个方面对闲置土地有关问题进行了研究和论证。在闲置土地概况部分,明确了闲置土地的概念和内涵;在闲置土地法律制度部分,从我国闲置土地法律概况入手,阐述了闲置土地范围、处置模式,分析得出了无计划的土地供应制度、土地分级限额审批制度、闲置土地法律制度不完备等造成闲置土地的法律根源;在我国土地价格构成对闲置土地影响部分,引入地租理论,阐述了我国土地价格构成机制以及价格构成中土地取得成本、保有成本的比例,分析得出了我国土地价格理论、土地多重价格机制、政府土地批租制度等方面造成闲置土地的理论根源;在土地闲置与土地开发、土地流转效益分析部分,从收回闲置土地实例为切入点,分析了闲置土地收回补偿与土地取得成本、开发投资获利、转让土地获利以及存贷款获益的差额,得出了土地使用权人将土地闲置、等待开发可以获得更大利润的结论;在闲置土地处置权与其他权力的冲突部分,阐述了我国闲置土地处置难的基本情况,分析了处置权作为行政处理权与司法权、抵押权、债权等的冲突。最后,采用分析归纳的方法,提出了完善土地供应制度、建立完善土地闲置法律制度、完善土地市场价格机制、用契约行政理念规范土地闲置行为等杜绝和防止土地闲置浪费现象的若干建议。其中土地闲置的法律根源、我国土地价格构成对闲置土地的影响、土地闲置补偿效益、闲置土地处置权与其他权利的冲突部分属于本文的创新点。通过对闲置土地形成原因、处置现状的研究,以期探索和完善闲置土地处置法律制度,健全政策法规,改革土地管理方式,规范地方政府行为,切实解决目前困扰国土资源部门的闲置土地“认定难、处置难、再利用难”的问题,彻底转变闲置土地处置现状,杜绝土地浪费现象,规范土地使用权人的土地利用行为,提高土地节约集约利用水平,破解当前土地资源利用的制约瓶颈,实现土地可持续发展。
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