近年来在“租售并举”的大背景下,长租公寓行业得到快速发展,但蛋壳事件引发了市场对长租公寓轻资产领域的质疑。论文探讨轻资产模式下,蛋壳公寓存在的风险点和风险管控缺失,总结成熟运营商经验提出对策。首先对长租公寓概念和分类进行了介绍,然后利用COSO风险管理框架,在轻资产运营模式分析的基础上,自融资、投资、经营三部分中甄别出轻资产运营主要风险为经营风险、流动性风险、市场风险和监管风险。选取蛋壳公寓作为案例,蛋壳是国内轻资产领域头部公司,市场占有率高,对其经营中的风险管理缺失进行分析。经营风险,利用成本-效益和敏感性分析得出租金年增长率和空置率是主要成因,高空置率和疫情冲击放大了经营风险。流动性风险,利用“租金贷”期限错配沉淀下的大额资金,但营收效率低导致资金回流不足且周期长,使得公司流动性风险一直处于高位。市场风险,疫情冲击下市场收缩,竞争更加激烈,行业政策管控愈加严格,公司未能及时应对市场波动。监管风险,长租公寓严管是行业冲突不断后的必然趋势,不论是资金监管还是质量监管都是政府监管必将覆盖的范畴,蛋壳作为头部企业缺乏敏锐嗅觉。针对蛋壳公寓运营中存在的风险,选取两家成熟运营商,总结出其经验:全程管理空置率、合理管控现金流、提供市场化增值服务。因此为国内轻资产运营商提出对策:避免盲目进入饱和市场,将空置率把控前置;建立备用金制度,降低经营杠杆;提供增值服务,提高租金溢价;建立风险防控体系,及时预警并做出应对。