自从1998年正式取消福利分房制度,我国商品房市场跟随着经济大环境得到了蓬勃发展,形成了较为完善的市场化机制。同时,在此过程中也产生了诸多的负外部效应,尤其是中低收入群体的住房问题日益突出。因此,结合我国实际国情,建立健全我国住房保障体系,加快国内保障性住房的建设与供给,已经受到社会各方面广泛关注。2009年3月“两会”期间,政府工作报告中第一次提出要大力推进公共租赁住房,公共租赁住房成为我国保障住房体系的重要组成部分；2011年3月,“重点发展公共租赁住房,逐步使其成为保障性住房的主体”这一主张被列入“十二五”规划,代表着中央政府对未来我国保障性住房体系的整体设想中,公共租赁住房将居于主体地位。近年来,在各地方政府主导下,公共租赁住房的建设已经大规模展开。但由于保障性住房具有公共产品属性,经济效益不明显,市场机制无法完全发挥作用,导致公共租赁住房在内的各类保障房建设存在诸多瓶颈,尤其是融资问题成为了其发展的重要制约因素。为此,我国政府已经明确提出：鼓励拓展社会融资渠道,创新融资思路以确保公共租赁住房建设工作的稳步开展,其中包括鼓励运用保险资金、信托资金与房地产投资信托基金(即REITs)来拓展公共租赁住房建设的融资渠道。本文以上述概况作为背景,将理论与实践结合,围绕如何参考国际市场经验将房地产投资信托基金(REITs)运用于公共租赁房建设融资进行研究,提出构建一套适应我国国情的REITs融资机制,对我国公共租赁房建设融资具有一定现实意义。本文主要内容如下：首先,从制度基础入手分析了保障性住房的理论基础。其中制度基础包括了马斯洛需求层次理论、国民收入再分配理论和福利经济学理论,市场理论包括了公共产品和公共项目区分理论。通过理论分析指出保障性住房的资金来源不仅需要政府支持,也需要扩大社会融资。然后,结合我国上海、重庆等地较为有特点的融资模式,对我国保障性住房的融资现状、问题和难点进行了分析与评价,指出在中国国情下,单纯依靠政府财政融资无法支持大规模的公租房建设,我们需要在政府引导下拓展社会化融资,使其成为公租房建设的重要资金来源。在此基础上,本文进一步分析论证了我国发展房地产投资信托基金(REITs)可行性和必要性。进而,笔者探索分析了美国、新加坡、香港等发达国家和地区在保障性住房融资,尤其是REITs方面的制度特征和融资模式,从中提炼出可供参照的有益借鉴。最后,笔者结合我国国情总结并提出了引入REITs创新公共租赁房融资模式的相应思路和对策,重点设计了政府主导下、契约型REITs的组织结构和运作模式,并以上海公共租赁住房REITs为例,对公共租赁住房的成本及预计收益率进行了定量研究,以内部收益率(IRR)替代REITs预计收益率,分析公共租赁住房运用REITs融资的可行性前提,同时提出了保障其有效运作的配套措施。