中国房地产市场的发展和改革历经近30年时间,房地产业已成为国民经济的重要支柱产业之一,房地产市场也迎来了一个蓬勃发展地阶段。然而,不断上涨的房价,给经济的健康发展带来了不断增加的风险。因此,针对我国房地产市场过热的现实情况,中央实施了因城施策的宏观调控政策,一些城市也通过引入购房限制政策,贯彻“房地产只是为了居住而不是投机”的房地产相关指导精神。自2010年以来,为了维护房地产市场的健康发展,房地产市场主要通过供给方提供开发保障性住房、需求侧提高房地产贷款的首次购房支付比率来促进市场的平稳发展。其中,后者实现了首套和第二套购房贷款利率差异化和对于不同购房者资格的限制,取得了良好的效果。这些举措都使得房价回归合理区间。由于购买限制取得了良好的效果,除了北上广深的四个一线城市,其他城市在2014年退出了购买限制政策。中国房地产市场在第一轮宏观限购政策之后进入了短暂退出政策的过渡期。然而在退出之后不久,面对不断上涨的房价,一些热门的城市的当地政府在2016年9月重新启动了第二轮宏观调控政策,并且这些条件和要求比2011年开始的第一轮限制更为严格。为了评估房地产宏观调控政策对城市房地产市场带来的影响,本文利用2010至2017年35个大中城市房地产住房价的月度数据,基于倍差法模型对限购政策做的量化评估,分别统计评估了两轮房地产限购政策对房价的价格波动的影响情况,并分别分析了限购政策对于不同建筑面积的新建房和二手房的影响。本文的实证结论发现:（1）由于第一轮限购政策主要针对的是新建住房,限购范围有限,所以第一轮限购政策有效的打压了投机性需求,但没有大幅度压制房价上涨,在大中小三种房型之中效果都不是很明显,房价反而小幅度上涨。（2）虽然第二轮限购政策把二手房也纳入限购范围,但是第二轮限购政策并没有发现显著的效果,在大中小三种房型之中的政策效果都不明显,限购政策仅使得非省会、直辖市的房价上涨增速低于省会、直辖市和一线城市的增速。限购政策对供求两方各有影响。（3）第一轮购房限制二手房价格也处于较高的平衡地位。在第二轮限购政策之后不少的城市也将二手房纳入购房限制行列,但在第一轮购房限制中通过“自己学习”,这个过程形成了预期的结果,无论是新建住房还是二手房的房价都难以达到第一轮的效果,特别是二手房价格。两轮调控表现出明显的差异,在第一轮购买限制政策中,其本身的政策并没有很好的效果,而是间接推动新建住宅房价上涨。在第二轮购房限制中,大部分二手房的房价涨幅都高于新房。基于以上研究结论,本文认为:（1）房地产限购令只能作为地方政府短时间内控制房价上涨过快的过渡性政策,并非有效控制房价上涨的长久有效的计策,需要完善与房价相关各个方面的制度建设与优化,以后在房地产宏观调控当中,应充分考虑不同地区房地产之间的不同房地产大小类别特征,改变过去统一的调控模式。（2）提升地方政府政策制定的权利,施行差异化的宏观调控政策。在中央政府大力倡导房子只住不炒、地方政府强调一城一策的大环境下,房地产市场将呈现整体稳定、局部调整的发展情势。长久有效机制将建立,不断优化并循序渐进逐步发展,有效控制住房价上涨,稳定市场预期,结合租赁市场等房地产新制度的综合运用。（3）最后,最重要的目的是维护房地产市场稳定秩序。在现今大环境下,动态的平衡点要从多个宏观经济目标当中找到,某一个均衡处要在保稳增长和防控风险的关系中进行探寻,在保证中国的宏观杠杆负债率不大幅上升的前提情况下,尽量保证房价不大幅地上涨,在稳中保持良好发展趋势。