对当代中国的住房问题进行探讨,不能脱离对当代中国房地产市场的运作形态以及市场主体的行动逻辑的研究和理解,而住房投资现象正是为此提供了一个重要而有效的窗口。在当代中国社会的主流话语中,住房投资者常被称为“炒房客”,也常被描述成助长房价、击垮实体经济的“害群之马”。然而,住房投资的机会来源和行动者的行动策略等主体经验却长期被忽视。本研究试图回答的基本问题是:住房投资是在什么样的社会结构中发生的,如何得以发生及以怎样的方式发生?具体来说,住房投资机会是怎样衍生出来的,是怎样被投资者们所认知的,在限购背景下,隐性机会是怎样变成显性行动的,其作用机制有哪些,投资目标的达成意味着什么。基于对22位住房投资者进行的观察和深度访谈,以及对开发商、银行、中介公司等相关领域行动者的访谈,本研究集中呈现了从投资机会来源到投资目标达成的过程。同时,对投资机会隐现的宏观社会背景即中国住房市场的形成、变迁与特点进行了分析和总结;最后,从社会分化和市场风险的角度探讨了可能的社会后果。研究结果表明:第一,在城市土地生产资料由国家独占且“经营型”地方政府有足够动力经营城市的背景下,市场无法发挥出使价格达到平衡的功能,大城市的人口增加与住房需求的增加,无法刺激更多的土地供应,行政调控使得住房市场陷入一个“房价上涨—限制需求—夯实价格—限制解除—房价上涨”的循环。供给与需求的尖锐矛盾与浮于表面的行政调控相结合,促成了“政策市”与“福利房”的产生。第二,在投资机会的认知方面,社会网络发挥着重要作用,尤其是强关系和权威性“超弱关系”发挥着关键促进作用,表现在投资信息的提供、住房投资合法性的建构以及策略的提供方面。在投资目标达成过程中,制度内外涌现了丰富的资源和策略信息,这不仅来源于政府部门为城市发展留下的口子、部门之间的条块分割以及政府代理人对规则的“灵活”执行和主动利用,也来源于开发商所生产的排斥与笼络机制,银行为“优质客户”提供的支持与通融,还来源于中介公司在促进成交和加速回款等方面的帮助。在各正式组织后台活动的“万能的担保公司”,将各利益主体进行匹配与撮合,为组织代理人的个人创收提供可能,同时也为组织的责任规避提供出口。与此同时,住房投资者们在家庭内外动员相关资源,择机采取与其他行动主体的合作策略或使用“弱者的武器”,以达成投资目标。在关系资源的动员方面,关系人的特征同质性与关系强度同时发挥作用,观念同质性与身份同质性是关系作用得以发挥的重要条件。研究还表明,住房投资者内部表现出一定的阶层差异,尤其在资源动员能力和所承受风险大小方面。第三,住房投资者与其他市场主体的行动看似理性,但这些行动的集合结果却是非理性的。限购背景下,政府、开发商和银行对“优质市民”、“优质业主”和“优质客户”的选择,意外地使得“优质”投资者成为“福利房”的购房人群,解构了限购政策的初衷,进而将使社会阶层得以再生产,不正常的市场得以再生产,加剧房地产市场的危机。从地方政府的角度看,大量的投资需求为土地出让价格的上涨和土地财政收入的增加提供了重要支撑,但市场的实际运行使得调控政策脱离初衷,对现有的治理逻辑、土地制度和住房政策提出挑战。本研究从政府与市场关系的角度来研究限购背景下住房投资的发生机制和社会后果,有助于拓展住房投资的已有理论解释,也丰富了“政府与市场的关系”这一研究主题的已有研究成果。对限购背景下住房投资行动的考察,特别是关于房地产市场主体行动逻辑的探讨,将为探索转型期房地产市场的秩序转型提供重要的经验资料,并为政府及相关部门制定住房政策提供学理依据。