物业服务合同若干法律问题研究

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物业服务合同作为物业管理活动的依据,其地位非常重要。在2003年之前,我国并没有统一调整物业管理活动的法律法规,仅仅是一些地方性的法规、规章。无论从立法层次上还是内容上都不能适应实际生活中物业管理的发展和需要。2003年国务院颁布了《物业管理条例》(以下简称《条例》),在一定程度上弥补了法律的空白,但对于物业服务合同的规定并不完善。因此,关于物业服务合同的纠纷不断出现,严重影响物业管理的进一步发展。本文首先从物业服务合同的基本理论入手,介绍了物业服务合同的相关概念、法律性质以及基本类型,以便为下文分析具体问题打下基础。文章的第二部分是本文的重点之一,笔者依据物业服务合同发展阶段的不同,分为前期物业服务合同和普通物业服务合同讨论其合同主体的制度。肯定了《条例》中规定物业服务企业必须具有法人资格以及规定企业资质和工作人员资质的必要性和正确性并结合新出台的《物权法》讨论了其他管理人的制度,同时对于《条例》中关于业主范围的规定,笔者表示赞同。通过对国外业主团体制度的介绍,分析我国业主大会、业主委员会不明确的规定,认为应确定业主大会具有一定的民事权利能力。业主委员会作为业主大会的执行机构行使业主或业主大会授予的职权,以诉讼代表人的身份参与诉讼活动。文章的第三部分业也是本文的重点,笔者就物业服务合同内容和履行中的部分问题进行详细地分析,提出建议。首先,在物业服务合同的内容中主要讨论了格式条款和物业服务费用,建议在发挥格式条款迅捷方便的同时也应加强对其的有效规制,以禁止滥用格式条款损害当事人的合法权益;物业服务费用的处理则更强调通过细化合同条款、合理合法等原则将可能的纠纷防患于未然。其次,在合同的履行过程中讨论了三个问题。第一,通过讨论对《条例》第40条的理解,得出物业服务企业不能部分转让其合同义务的结论,说明物业服务合同的特殊性。第二,肯定物业服务合同中业主应享有法定解除权的必要性,同时评析《物权法》中关于行使规则的规定,提出应以专有部分面积占建筑物总面积的比例作为投票权计算的标准的想法。并认为物业服务合同作为继续性合同,其合同解除后不溯及既往且物业服务企业应履行后合同义务——继续物业管理和顺利交接义务。第三,通过对实践中典型违约案例的分析,集中研究物业服务企业的安全防范义务及责任,提出应明确其范围并系统规范其责任,并且否定物业服务企业通过断电断水的方式强制业主履行物业服务合同的行为,以此说明完善物业服务合同的重要性。文章的第四部分是本文的升华之处。首先,笔者阐述了我国对于物业服务合同的现行立法层次较低,具体制度过于原则、模糊,严重影响物业管理的发展。由此,笔者建议将物业服务合同有名化,将其置于委托合同之后行纪合同之前,在合同法的分则中作明确详细的规定,提高物业服务合同的地位,同时发挥政府的指导作用,修改现行示范文本,促进物业管理的良性、稳步发展。笔者在论述的过程中,采用了例证分析法、比较分析法以及下定义等方法对相关的问题进行了说明和阐述,通过本文对物业服务合同的介绍和讨论,以期能对完善我国物业服务合同制度尽一份微薄之力。
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