居住权是公民享有的基本权利,住房是人类赖以生存和发展的物质保障,“有恒产者有恒心”,住房问题不仅关系到人民的安居乐业,更关系到社会的安定团结和政治的稳定有序。我国政府一直强调保障和改善民生,构建社会主义和谐社会,而住房就是最大的民生。住有所居是我国政府对公民的庄严承诺。改革开放后,我国启动了住房体制改革,逐步结束了住房实物分配制度,走上了市场化的道路,经过三十多年的发展,我国多层次的住房供需体系初步成型,公民的居住水平和居住质量也有了明显的提高。但与此同时,房地产市场化改革如火如荼的进行过程中也暴露出了很多的问题,如供需结构的不合理、投资规模的急剧增加,尤其是大中城市房价的持续上涨并且高居不下引起了人民和政府的高度重视。为此,2003年开始,我国政府对于房地产市场进行了三轮的宏观调控,阶段环境的特殊性决定了每次调控的目标都是不一样的,第一轮房地产宏观调控(2003-2008年)重点在于为房地产投资过热降温、控制房价的过快增长,第二轮宏观调控(2008年中-2009年)的重心转向刺激楼市、鼓励投资和消费进而带动国民经济发展,第三轮宏观调控(2010年以来)则还在深入的进行中,主要的目标在于控制房价、完善结构。三轮的调控总体呈现“紧缩-松绑-紧缩”的特征。但由于政府宏观调控主要目标的模糊、法制化的缺失、保障性住房建设的滞后等种种原因,我国政府对于房地产市场的宏观调控虽然取得了一定的成绩,但总体来说政策的实施效果不是特别理想,我国房地产市场的状况也不容乐观。政策工具,又称政府工具或者治理工具,是政策环境下连接政策目标和政策执行之间的桥梁,合理有效的政策工具的选择应用对于解决政策问题进而实现政策目标有着重要的意义。由于受政策环境、政策问题界定、政策相关者和政策目标等一系列因素的影响,政策工具的选择会呈现出不同的特征,所达到的政策效果也各不相同。只有在对整个过程深入了解的基础上,选择恰当的政策工具,才能提高政策执行的针对性,减少执行过程中的困难,进而有效的解决政策问题并实现政策目标,否则很有可能无功而返甚至南辕北辙。在这种背景下,本文运用政策工具的理论对我国房地产市场的宏观调控政策进行了较为系统的研究。在“政策环境-政策目标-政策工具-政策评估”的总体思路下,本文借助政策工具的理论对2003年以来中国政府房地产宏观调控的相关政策和手段措施进行了阐述和解析,归纳总结了各阶段的政策工具的具体种类,研究各类工具的用途,进而评估各阶段政策工具的实施效果；与此同时,通过对发达国家(以美国和新加坡为例)房地产宏观调控政策工具选择和应用的对比分析,总结其合理之处以供我国政府房地产宏观调控所借鉴。在对我国房地产宏观调控各阶段的纵向分析和美国、新加坡房地产宏观调控经验的横向分析基础上,为今后的宏观调控建立一个相对完善的政策工具箱,进而为政府实施进一步房地产宏观调控时的政策工具的选择使用提出建设性的意见。