预售商品房因为其能极大减轻开发商资金压力的优势,在我国房地产行业的发展中始终占据着一席之地,随之形成的购房者向银行借贷时出现的对抵押权预告登记法律效力的种类和效力大小的疑问,就成为了无论是预购人还是银行亦或是开发商在面对抵押权预告登记制度之时必然需要思考的问题。因为我国对预告登记这一制度在2007年通过的《物权法》中才进行第一次明文规定,而在规定该制度的第二十条中,又只对预告登记法律效力中的权利保全效力进行了具体说明,预告登记制度作为一个从国外借鉴回来的制度,对预告登记是否还具有国外普遍认可的顺位保护效力和破产保护效力及预警效力并未进行说明,学界对于该制度具有哪些效力也存在争议,所以在本文中,将把预售商品房作为切入点,对预售商品房抵押权预告登记的法律效力进行分析。首先,抵押权预告登记是属于预告登记项下的一个制度,肯定和预告登记这一制度的法律效力有相似之处,但是因为我国一开始设立预告登记制度的目的和法律关系都与所有权预告登记制度不同,所以抵押权预告登记不一定具有和所有权预告登记完全相同的法律效力。结合立法背景而言,预购人和开发商之间办理的所有权预告登记的立法目的是为了防止开发商“一房二卖”的做法侵害在购房过程中处于弱势地位的购房者的利益,而抵押权预告登记的设立目的是保障银行能通过该制度,在预售商品房建设竣工之时顺利获得正式的抵押权,以更好维护我国房地产行业的金融秩序稳定。从涉及的法律关系而言,所有权预告登记涉及的法律关系是发生在预购人和开发商之间的,而抵押权预告登记的法律关系主要分析的是预购人和银行间因签署抵押贷款合同形成的法律关系;此外我国破产法主要解决的是企业破产引发的后续问题,所以本文将不对购房者破产这一情况进行讨论,主要会对抵押权预告登记具有权利保全效力和不具有顺位保护效力进行具体分析,并会对不具有顺位保护效力时银行在两种典型情况下的风险大小分情况讨论。另外,抵押权预告登记作为正式抵押权的前置阶段,其与正式的抵押权之间存在着一些相同之处,但也肯定存在本质上的区别。对于抵押权而言,其最能保护权利人的效力莫过于优先受偿效力,但是经过预告登记的抵押权与正式的抵押权不同,故需要探讨银行在正式取得抵押权之前是否拥有与正式抵押权相同的优先受偿权。此外,该效力同时也是抵押权预告登记制度在司法实践中最容易产生争议的效力,即使在最高人民法院在2014年通过公报案例进行了有关抵押权预告登记在办理正式登记前不具有优先受偿权的解读以后,各地法院判决仍然对此的看法不一,所以本文也将着重对其在司法实践中出现的四种主要判决及其背后的原因进行分析。结合对该制度法律性质的分析和物权法定原则的规定,抵押权预告登记在尚未转为正式登记之前不具有和正式的抵押权相同的优先受偿效力,因此,本文也将会结合实际,对权利人银行在该制度不具有优先受偿效力时如何更好的降低自身风险提出合理建议。