进入21世纪以来,在国家各相关部委的大力整顿下,我国住宅房地产建设取得相当的成就,不断走向理性和规范。但在住宅市场发展的同时,出现了一些不容忽视的问题,如我国房地产行业的现实特征是大量楼宇空置与居民望房兴叹同时并存,这里固然有房价过高与现实购买力之间矛盾的原因;商品住宅结构不合理;有政府调控房地产市场经验和能力不足的原因等等。但同时,我国房地产开发规模急速膨胀与开发商市场营销水平相对落后之间的矛盾,也是造成商品房出现严重结构性过剩,房市难以启动的重要原因,而这一原因往往又很容易被人们忽略。房地产市场逐渐由卖方市场过渡到买方市场,企业取得一块地就能制胜的神话已经远去,激烈的竞争需要企业在项目开始前就进行策划,房地产前期策划对促进房地产业的健康发展以及增强房地产企业的竞争能力具有重要的理论和实践意义,前期策划已成为关系到房地产项目开发成功与否的首要环节。为此,笔者立足于当前中国房地产特别是住宅产业发展状况的大环境和大背景,探讨房地产前期策划在房地产开发过程中的地位作用;针对当前房地产市场和房地产前期策划的现状,广泛收集各方面相关的信息资料,认真分析总结。利用所掌握的相关知识并结合实习公司项目前期策划课题,对房地产前期策划过程中的重点内容和操作流程进行了阐述。提出了房地产产品在前期策划定位时就要考虑其与社会的协调发展,从而保证产品以及企业的可持续发展,并通过市场调研、市场定位的研究构建了房地产前期策划的框架。本文总共分为六章:第一章为绪论,主要介绍我国住宅市场发展现状和存在的问题以及课题提出的意义;第二章对策划及房地产前期策划的兴起及现状做了简要介绍,并阐述了其意义所在;第三章为市场调研,提出了市场调研的原则及调研的主要内容,并阐述了房地产市场预测的原则和方法;第四章为市场定位,介绍了定位的重要组成部分:细分市场、确定目标市场、以及定位相关的理论和最后对项目的经济测算;第五章为实例说明,以笔者实习的A市S项目前期策划过程为例验证了本文提出的前期策划的方法和过程;第六章为结束语,主要指出了本文所阐述的内容和局限性。