自2018年年初以来房地产企业融资面临巨大的困难,具体表现为银行贷款审批困难、审批权限上收至总行核准、企业发债遭遇严监管、交易所在审项目不断终止、非标融资接受窗口指导、部分信托暂停地产信托业务等情况。房地产业作为资本密集型行业,在“去杠杆、去库存”压力下,面临着非常巨大的融资压力,同时企业目前向“轻资产、轻运营”转型意愿强烈。本文将恒泰浩睿-彩云之南酒店REITs产品案例作为研究对象,采用文献研究法、案例研究法和比较分析法等研究方法,辅之以REITs相关理论的阐述,对恒泰浩睿-彩云之南酒店REITs进行了系统的分析,并为房地产和其他重资产行业领域应用以及REITs产品监管政策提出相关建议。此案例作为备案制后单笔融资规模最大的酒店类REITs,对于房地产企业采用REITs方案融资的设计要点、REITs产品运营风险、REITs产品的局限性以及轻资产运营有着重要的理论和实践指导意义。首先,本文从房地产企业融资、资产证券化、房地产信托基金三个方面对国内外研究成果进行了梳理总结,并对REITs的基本理论和基础原理以及目前我国房地产企业的融资特征和现状进行了总结。其次,本文分别从云南城投REITs产品基本情况、产品发行原因以及方案设计要点分析等三个方面对案例进行了介绍,其中本文重点介绍了案例的基础资产、底层资产、交易结构、现金流以及增信方式产品要素的设计要点。再次,本文从发行人的角度分析发行REITs产品.融资的风险、融资影响,并就房地产企业如何发行REITs产品提出很多实操方面的建议。最后,得到了REITs应用于房地产行业以及其他具有独立运营主体的商业地产的启示并对监管层提出了发展REITs的政策建议。