古往今来，城市中心风貌区一直作为城市中最具活力与最能显示城市价值的地区而存在。在市场经济体制逐步完善的当下，城市中心风貌区商业地产的开发运作成功与否与城市中心风貌区的综合效益与环境形象息息相关。 论文以城市中心风貌区商业地产为研究对象，综合国内外的相关理论与实践经验，运用了比较分析、归纳、演绎等逻辑方法，通过中国与美国城市中心风貌区的商业地产在开发建设模式、资金运作模式、商业经营模式这三个方面的比较分析对城市中心商业地产的开发运作进行系统化的研究。 论文着重分析了我国当下城市中心风貌区商业地产开发运作过程中存在的主要问题及其内因，充分借鉴国外城市中心风貌区商业地产开发运作中所获得的教训与经验之启示，并通过对于各种不同开发运作模式的主要特征及效果做出比较与评价，对我国城市中心风貌区开发运作相关的政策及市场开发行为提出了改善建议。 论文对我国近年来两个在国内比较有影响力的城市中心风貌区商业地产实例——上海新天地项目与宁波老外滩项目进行了较为详细深入的调查研究，并分析总结两个案例在开发运作模式上的异同得失之处，作为文章主要结论的实证研究，以期对我国当下城市中心风貌区商业地产开发运作提供更为直观的信息线索与启示。