房地产行业是上海经济六大支柱产业之一,对上海的经济发展具有巨大的影响作用。近年来,上海房地产价格的快速上涨已经引发了社会各界的广泛关注和深刻讨论。为坚决遏制房地产价格的快速上涨,上海于2010年10月发布了第一版限购令。自限购令实施以来,上海房地产市场产生了一些变化,但是目前尚缺乏对这些变化的分析和研究,尤其是对这些变化与限购令之间关系的分析和研究,而这又恰恰对评估限购令实施效果和开展下一阶段房地产调控具有至关重要的意义。本文在梳理了房地产限购令的出台背景和理论基础后,对限购令做出了初步的政策评析。随后,又在借鉴、学习国内外研究成果的基础上,对影响上海房地产价格的因素进行了实证研究。本文通过建立误差修正模型,在控制了本地宏观经济变量和房地产供求变量后,研究了调控政策对上海房地产综合指数的影响。最后,根据对限购令的政策评析和实证结果提出了进一步完善房地产市场调控的对策建议。通过理论分析和实证研究,本文得出主要结论如下：首先,房地产限购令可以遏制房地产价格的快速上涨,但是由于该政策自身具有三大缺陷所以不宜被长期坚持；其次,上海房地产价格波动虽然可以部分地用宏观经济变量进行解释,但是同时也发现当前房地产发展存在过热和泡沫的现象；再次,房地产调控的关键不在于限购,而在于管理房地产价格预期和增加市场投机者的持有成本；最后,房地产调控要在确立调控主体、转变调控思路、改进调控手段等三方面下功夫。希望本文的研究有助于房地产市场各方利益相关者能够清醒认识和深入理解房地产价格与宏观经济、供求关系和调控政策之间的内在联系,从而更好的发展上海房地产市场和进行房地产调控。