近年来，轨道交通在我国迅速兴起，北京、上海、广州、深圳等一线城市轨道交通已经形成较为完善的网络，天津、南京、杭州、武汉、重庆、成都、西安、沈阳等二线城市的轨道交通线路也相继开通，并正在经历急剧增长。城市轨道交通作为城市交通系统的新兴主体，需要以地方为主的大量投资。但是，分税制改革后，地方政府的税收收入急剧减少，而且中央划拨给地方的城市建设预算较少。由于缺乏与西方相类似的一整套完善的产权、税收与财政制度，地方政府无法依赖税收体系支撑轨道交通建设，也不能依靠发放市政债券进行有效地融资。但令人惊讶的是，各个城市的轨道交通不仅没有一落千丈，反而日新月异。地方政府在激烈竞争中为赢得轨道交通发展先机，开始尽其可能寻找融资渠道，从而变得更具企业化倾向。在各种资金渠道中，预算外的土地收入以及以土地为抵押的融资成为轨道交通建设投资的主要来源。　　由于轨道交通能够快速提升周边区域的可达性，进而拉动土地价格上升，促进城市扩张，特别是城市新区的发展，从而产生巨大的正外部性效应。地方政府通过对轨道交通建设进行政策融资和低价补贴，以带动轨道沿线的房地产市场的旺盛需求，从而通过高额土地出让金回收土地溢价。轨道交通的延伸，实现郊区空间的快速“溢价”，大规模攫取“土地财政”以实现资本的形成和累积，用以延伸或新建城市轨道交通线。因此，我国以土地财政为主的溢价回收模式，本质上不同于欧美以税收或债券为主的溢价回收模式，亦不完全等同于日本、我国香港的联合开发模式，可能是一种溢价回收效率较高的模式。如果使用得当，将极大促进轨道交通的快速发展。但这一模式由于过度依赖土地财政，尤其是未来持续不断的土地出让收益，具有潜在的风险。鉴于已有研究对这一溢价回收模式的关注相对欠缺，本文拟以重庆轨道交通3号线为例，对轨道沿线的不动产溢价幅度及土地溢价回收方式进行分析，以期增进我国轨道沿线土地开发和溢价回收模式的理解。　　根据轨道建设、房地产溢价、土地溢价回收的内在逻辑，本文建立了一个初步的分析框架，解析了地方政府“财权与事权”不对等情况下，形成以土地出让与土地抵押为主导的融资模式，这可能是解开我国大城市轨道交通飞速发展之谜的关键。研究发现，重庆轨道交通3号线的建设，有效地缓解了交通拥挤的问题，加强了主中心、次中心与外围组团之间的通勤联系，形成了具有多向功能联系的“多中心、组团式”格局，以其“触媒”效应带动了周边城市拓展，加速了重庆的郊区化发展趋势。轨道3号线全长达到66.49km，之所以向近郊甚至远郊延伸，并与“多中心、组团式”发展总体规划相配合，促成重庆主城南北主轴扩展态势，这与郊区进行大规模土地储备与推动土地升值的内在需求有关。轨道3号线的开工建设，推动了郊区、尤其是两江新区的土地升值，并使地方政府快速回收轨道交通产生的房地产溢价，以补贴或反哺轨道建设成本。针对重庆轨道交通3号线的实证研究，在一定程度上验证了上述分析框架。　　实证研究发现，重庆轨道交通3号线沿线，房价呈“倒U型”分布特点，从主中心、次中心向外围组团逐渐递减。3号线对周边的房产开发有明显的带动作用，这一区域集聚了95％的新盘开发。3号线沿线1km以内的房价均值，高出1km以外460元/m2，这说明3号线邻近区域的房产增值明显高于其他区域。3号线带来郊区房价的大幅升值，郊区比主城区升值幅度更明显。房价在3号线外围出现多个次级波峰，且北部沿线的房价明显高于南部沿线，这是由于北部沿线穿越了观音桥、汽博中心、园博园、江北机场等两江新区的热点开发区域，而南部沿线则穿越了六公里等城中村区域。　　随着重庆轨道交通3号线的开工建设，沿线土地开发热点区域增多，商业、居住、工业用地显著增加，尤其以居住用地开发为主，呈现高密度、紧凑式开发趋势，符合轨道交通导向发展（TOD）特征。3号线沿线在次中心与外围组团出现新的开发热点，推动了建成区不断向郊区扩张。3号线提升了城市新城或新区的交通可达性，通过使“生地变熟地”，让土地快速增值，据统计，3号线穿过的郊区土地，其价值翻了两番甚至更多。快速的土地溢价，为独特的溢价回收模式创造了条件。　　重庆轨道交通3号线一期、二期工程（二塘—江北机场）投资约101亿元，北延伸段（碧津—举人坝）投资约49亿，南延伸段（二塘—鱼洞）投资约57亿元，总投资约207亿元。尽管3号线引入了公私合营（PPP）的项目融资模式，但资金来源主体仍为政府性公司注资和国内银行贷款。3号线1.5km以内，2007-2017年共出让了294宗居住（含商住）用地，出让面积22.43km2，获取了1498亿元的土地出让金，其中一半以上是土地纯收益。由于重庆“八大投”的超前土地储备，大部分土地纯收益落入地方政府之手。显然，巨额的土地出让收益以及以土地抵押为主的国内银行贷款，是3号线建设的资金来源主体。地方政府将轨道交通建设运营与土地开发相结合，以轨道交通建设带来的快速的土地增值,通过一级市场的土地出让获取高额的土地出让金，进而快速有效地筹措轨道建设资金，反哺城市新城或新区建设。本文以重庆轨道交通3号线为个案的分析，并不是偶然性案例，在全国具有普遍性意义。为此，本文针对轨道交通融资建立的“以地生财—以财养地”这一独特的土地溢价回收分析框架，从理论上丰富了西方已有的以税收和债券为主的土地溢价回收模式，从实践上有助于促进我国轨道交通融资的转型与可持续发展。