本文尝试从理论结合实际的角度，对位于上海市长宁区的S3商业房地产项目投资进行可行性研究，研究方法主要从上海市的宏观环境分析开始，然后对项目进行不同类别与范围的市场调研及分析，接着针对目标客户的需求进行项目的主题定位与产品定位，再来是对商业定位的内容进行经营预期与收益预测分析，最后再检视项目的总体表现及投资收益等方面是否符合开发此项目的原始要求。 全文共分七章。第一章为问题说明，并介绍S3项目的基本情况；第二章主要分析上海市的宏观环境，以了解整体环境对项目的投资开发是否提供了足够的支持；第三章是针对上海市的甲级写字楼市场及零售物业市场进行供应、需求的预测与分析，并评述上海市商业地产的宏观环境:第四章是研究项目所在区域的总体环境，包含:都市规划与未来发展、区域各商圈概况以及竞争对手等方面，进行微观的分析；第五章主要是根据前面几章的结论配合市场调研的结果进行产品定位；第六章是项目财务假设与投资损益分析，并针对几个单因变数进行敏感性分析。第七章是对整个项目进行综述，并提出结论与展望。 本文通过对S3项目的研究分析，对上海的商业地产有了一次较深入的探讨和了解，目前上海在城市的规划定位与经济快速发展的情况下，未来市中心的商业地产朝向高端发展有其客观条件和必然性。随着上海逐渐与世界接轨的趋势，商业房地产的定位、设计、经营与管理也将日趋国际化，如何以前瞻的眼光开发一个符合未来需求的商务、商业环境，是本地的开发商未来值得深深思索的一个重要课题。