近年来,国家大力倡导租售并举的住房制度,对租赁住房产业不断扶持。对于房地产企业来说,金融调控政策的收紧导致融资难度和融资成本增加。房地产是资金密集型行业,房地产企业的物业租赁板块通常是“投资-持有-经营”的重资产运营模式。在资金成本不断增加、物业资产升值、售租比极高的市场环境下,租赁住房企业沉淀了巨额的存量资产难以变现,投资回报率不高,也缺乏充足的资金进行新项目的投资。在市场及政策多方面的制约下,租赁住房企业需要寻求新的融资渠道和经营模式的转变。房地产投资信托基金（REITs）是一种起源于美国,在境外已具备成熟市场的资产证券化产品。自2014年起,国内开始尝试应用REITs,但因为专项法律法规的缺位,国内暂未发行标准意义上的REITs产品,因此又被称作类REITs。2017年10月23日,中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划经上海证券交易所审议通过,这是国内首单租赁住房REITs。研究保利租赁住房REITs对租赁住房企业利用资本市场创新型金融产品进行融资以及企业战略性调整具有参考价值和现实意义。本文通过保利租赁住房REITs的背景介绍,分析保利地产应用租赁住房REITs的动因,梳理REITs实施的结构及内在逻辑。运用委托代理理论、风险管理理论和优序融资理论,对保利租赁住房REITs从风险控制、融资成本、财务指标几个方面进行实施效果评价。并在案例研究基础上提出类REITs的局限性,探讨国内REITs的发展方向。本文的研究结论为:1、租赁住房REITs对于企业来说,拓宽了融资渠道,在传统融资领域受限时,成为租赁住房企业可发展的融资模式。REITs可为租赁住房企业提供投资退出渠道,帮助企业由重资产向轻资产转型,还是资本市场服务于实体经济的推进措施。2、REITs可以实现底层物业资产与原始权益人的风险隔离,帮助底层物业资产剥离,独立运作。租赁住房REITs的产品属性决定了企业可获得类似债券的融资成本较低的融资渠道,但账务处理实现出表,不会给企业增加负债,并且提升企业流动比率,改善财务指标。3、租赁住房REITs是在现有法律及税收制度的制约下发展不完全的金融创新产品,与成熟市场REITs差别较大。2020年起,基础设施REITs具有了针对性法律法规,做出公募尝试,也为国内REITs提供了发展方向的实践参考。本文的研究结论为租赁住房企业应用REITs进行融资活动和企业转型提供一定的参考意见,即租赁住房企业应当积极参与到相关金融创新活动中,有助于企业发展和国家产业政策的落实。