自1998年住房分配货币化改革以来,中国城市的房地产市场经历了一段“集体唱多”的“激情燃烧岁月”,房地产业取得了迅猛的发展,民众的住房改善力度空前。但与之相伴的则是,近年来房价涨幅过快,引发巨大民生焦虑。　　 客观的说,今天中国房地产业价格的飙升有着其内在必然,那便是1998年房改以来城镇居民释放了积压数十年的住房需求,而城市化进城又带来每年近一千万新增人口的刚性住宅需求。尤其是房地产业还对GDP的增长和国家税收起着弥足轻重的作用,因此房地产价格的走高,多少也符合中央和地方政府的政策预期。　　 但是,当下中国的房地产业仍是一个垄断的、不完全竞争的行业,并不存在着“需求决定价格”的简单商业逻辑。从前几年地方政府和商业银行的“托市”行为,到近两年房地产企业“要死也是银行先死”的态度,再到眼前一浪胜似一浪的有关房地产价格出现“拐点”还是“假摔”的讨论,可以看出房地产价格的形成、房地产市场发展的走向其实是一个异常复杂的多方博弈机制和博弈过程。　　 本文借助博弈论的分析方法,将房地产市场的发展看作是具有不同职责定位的多个行为主体,在各自核心利益诉求的影响下,角色发生复杂变化的博弈过程,依次分析了中央政府、地方政府、商业银行、房地产开发商、消费者等利益相关方在房地产发展博弈中的行动逻辑,力图还原波谲云诡的中国楼市背后,在职责·利益·角色之间反复拉锯的社会心理图谱。本文认为各方在博弈中展现了有差别的行动逻辑,其重点依次是:GDP增长与民众福利保障(中央政府)、为公与逐利的分裂(地方政府)、盈利预期与政策工具(商业银行)、经济利润最大化(房地产开发商)、自住需求与投资需求的较量(消费者)。本文进而对房地产新政提出了简单建议。