预告登记作为兼具实体法与程序法功能、跨越物权法与债法领域的制度,体现出鲜明的“两栖”特征,以预售商品房领域的应用最为典型。预售商品房预告登记主要包括三种情形:所有权预告登记、抵押权预告登记与买卖型担保预告登记。预告登记效力的判断,关涉购房者与开发商权利和义务的划分,并最终决定中间处分行为是否有效、债权执行中相关主体的清偿次序、破产程序中登记权利人的法律地位等重大法律问题。《民法典》第221条作为预告登记的一般性条款,仅规定了权利保全效力,对顺位保全、排除强制执行、破产保护效力未作规定。并且该条以所有权预告登记为内设前提,并未充分考量担保型预告登记,存在制定法的漏洞。《担保制度司法解释》第52条的出台,一方面体现出区分本权类型的立法逻辑,另一方面需在解释抵押权预告登记“符合物权登记条件”的基础上,考虑对所有权和买卖型担保预告登记进行类推适用。然学界均从单一领域、单一本权类型进行研究或笼统谈及预告登记的效力,缺乏对预告登记效力的体系化把握和深入探讨。现代民法中的物权和债权呈现出由二元对立向中间转化的趋势,预告登记作为典型的中间型物权变动,难以与传统物债二分体系相契合。在权利分割理论和动态系统理论的分析视角下,中间型物权变动理论可得到重新思考与另类构造。预告登记的效力边界取决于预告登记指向的本权类型及本登记条件具备与否。以区分阶段、区分本权类型的视角,对预告登记的效力进行类型化讨论,既可全面、系统地建构预告登记效力规则,又可回应最新立法动向。预告登记的效力,并非相对确定的静态划一,而是动态发展的渐进强化。“符合物权登记条件”作为预告登记效力阶段划分的界点,需予以明确。《担保制度司法解释》第52条采取“附条件优先受偿”的观点,规定了一般情形和破产情形预抵押登记符合本登记的构成要件。其中,一般情形中的积极要件“已经办理所有权首次登记”应解释为“大产权证登记”,消极要件应解释为“合同解除、债权消灭、超过时效”。破产情形中,对于在破产临界期内设立预抵押登记的行为,破产管理人有权撤销。同时,第52条为不同本权类型下,预告登记“符合物权登记条件”的类型化分析提供了理论基础。类推适用时需考虑权利类型的差异,《担保制度司法解释》第52条的积极要件建立在“双重预告登记模式”的基础上,对于所有权并不完全适用。该要件本质上聚焦于标的物客观状态,应转换为“商品房建造完成并达到竣工验收标准”,以实现与一般买受人和消费者物权期待权保护规则的衔接。消极要件“不存在预告登记失效情形”乃一般规定,仍可适用之。买卖型担保符合物权登记条件的释义和符合物权登记条件前后的法律效果,与抵押权预告登记具有同质性。尚不符合物权登记条件阶段,预告登记具有物权期待权效力。在排除强制执行的效力方面,应将保全性与处分性执行措施进行差异化处理。作为债权物权化的典型,预告登记不能对抗查封、扣押等保全性执行措施。鉴于《民法典》在抵押物转让规则上发生变化,允许设立多重抵押,故而抵押权预告登记应采取异于所有权预告登记的立法模式,对中间处分行为的限制应限缩在权利移转型预告登记范围内。可对抗处分性执行措施的“受让物权预告登记”,应以权利移转型预告登记为限,而不应包括担保型预告登记,所有权预告登记权利人有权要求停止处分。预告登记本身无法对抗破产程序,预告登记不动产仍应纳入破产财产。在合同履行不存在实质障碍时,破产管理人应继续履行合同并配合完成本登记。符合物权登记条件阶段,预告登记具有事实物权效力。所有权预告登记可排除一般债权人的强制执行,无需顺位保全制度即可实现担保功能。事实抵押权自预告登记之日起设立,并可就抵押财产优先受偿。从实体权利义务平衡及商品房预售制度稳定发展方面考量,符合物权登记条件后,阶段性担保应视为提前到期,开发商无需再承担保证责任。破产申请受理后,所有权预告登记权利人可行使破产取回权,并请求破产管理人协助办理正式物权登记;抵押权预告登记权利人可就破产申请时抵押财产价值的范围内优先受偿。债权执行中,面对相关主体的权利冲突,需按照消费者物权期待权、建设工程价款优先受偿权、预告登记事实物权、在后设立的抵押权、其他一般债权的顺序进行清偿。