住房问题,既涉及经济,又涉及民生。国内市场发展迅速,伴随着住房价格的大幅上涨,成为一个热点话题,影响着广大人民群众的基本生活。房价的问题虽然引起政府的重视,并通过利用出让方式的不同来调控,但是在各个时期,出让方式过于单一和片面。本文通过对北京市出让的居住用地地块特征进行分析,总结不同地价潜质的共性特征,最终提出具有适应性的综合出让方式。本文收集了 2014年到2018年六环内148宗居住用地,利用土地规划和出让公告收集各个地块的地块特征（位置、用地面积、容积率、建筑密度、建筑高度）,GIS电子地图确定区块特征和区位特征（距市中心、地铁、公交距离）和邻里特征（环境舒适度、生活配套设施、教育配套设施）最终整理形成数据,建立特征价格模型分析以上影响因素对溢价率和楼面价的影响,总结高、中、低地价潜质所具备的共性特征如下:高溢价率地块满足“北京市四五环之间,3公里内有完善公交、地铁和生活服务系统支持,7公里内分布有重点中小学校”的基本特征。中溢价率地块基本满足“北京市五环外围,6公里左右有相对完善公交、地铁和生活服务系统,10公里内分布有重点中小学校”的基本特征。低溢价率地块基本满足“北京市六环内,平均7公里内有一定程度的公交车、地铁和生活服务系统,距离重点中小学距离在1 1公里以上”的基本特征。高楼面价地段同高溢价率地段一样,其主要分布在五环以内,距离市中心距离约为12公里,同时距离生活服务支持系统等生活配套设施的距离小于3公里,容积率和建筑密度相对较低,中楼面价分布在北京市市区五环外沿,距离生活服务支持设施的距离在8公里以内,平均距离约为5公里,容积率在2.3左右,建筑密度约为33%;低楼面价地段的距离是中心的距离往往在20公里左右,已经处于六环线周边。根据上文得出的分析结论与北京市地准地价分级的对比,提出如下改革建议:针对高地价潜质地块,拥有较高的交易价格或者有较高的升值和利润空间,对于其较高的售卖单价的调控应该围绕着政府土地交易收益最大化的角度展开,改进原则以“价高者得”为主,出让方式以拍卖、挂牌为主,在保证政府要求的地块容积率率和建筑密度的要求下,尽可能少的采用“90/70”政策;针对中等地价潜质的地块,改进原则以提供普通商品住房为主,出让方式以“限房价、竞地价”和综合评标为主,并考虑单独选址,甚至以划拨方式供应,这样可以避免混合社区造成社区矛盾;针对低地价潜质地块出让,改进原则以多提供刚性需求住房和配建保障性住房为主,出让方式以“限地价、竞政策性住房面积”或“限房价、竞地价”为主配合“90/70”政策,建设更多小户型产品,以期降低住房总价,满足保障型性需求。