所谓不动产证券化，顾名思义，那是将对不动产之投资转变为证券形态，使投资者与标的物之间，由直接之物权关系，转为持有类似债权性质之有价证券，借以结合不动产市场与资本市场，使不动产的价值由固定的资本型态转化为具有流动功能的资本性证券，以扩大投资参与层面的过程。　　我国长期以来，在政府的政策上为维持金融安定，而对金融体系均给予相当程度的保护与管制，使得金融产品的发展相对落后于其它国家。为因应国内外经济金融环境的变迁，政府乃在近几年积极推动金融自由化与国际化，期使金融机构之运作，更具活力与自主性，提高金融机构彼此间的竞争，开发新产品增加效率以促进经济的持续成长。随着我国加入了WTO世界贸易组织，我国政府对金融政策和市场均有进一步开放的需要;在金融自由化与国际化之发展过程中，金融业及相关行业随着资金需求者取得资金管道的多元化，不得不重新检讨传统的放贷方式，提供更新类型、更多元的资金供给方式，于是衍生了资产证券化这一制度;亦即设计出一种能满足资金供需双方目的之金融工具，使资金需求者得以募集资金，供给者得以获取合理报酬的资金供需过程。　　由于不动产具有高价性、唯一性、不可移动性、耐久性、依赖性、多样性及投资与消费之双重性等特性;造成不动产市场易于形成各种不同类型的次级市场、私下交易、信息不易公开、市场供需调整缓慢、有景气循环及公共介入等种种现象，所以不动产市场急需要加以整顿，使其变得更公开与更合理，但却受阻于一般民众对不动产的认知有限，缺乏足够的时间、财力与必备的专业知识;再加上由于不动产投资开发，在本质上有区位固定与大规模经济单位的大量投资等特性，致使不动产市场投资金额庞大、市场流动性差等，限制了不动产市场的发展，导致市场为财团垄断，而造成土地资源的浪费。不动产证券化可将投资单位细分，使小额投资人可以有限资金投资不动产，促进不动产投资普及化。当政府或公共事业需要募集大量资金时，不动产证券化亦为小额投资人提供一个良好的投资管道，有助于吸收民间游资及公共建设之发展。　　因此我国不动产市场上确实存在着对专业不动产服务的需求，也到了必须改变的时刻，尤需要透过对不动投资新观念的传播，开发新的不动产投资管道，以健全不动产市场，提供一般投资大众合理的投资途径，以减少相关纷争，更促进市场资金的流通与专家经营方式，提高土地资源的有效利用，使不动产证券化得以进行及发展。　　在美国与日本等发达国家，由于经济发展较我国为早，所以相对的金融经验及产品均较我国丰富，而不动产证券化制度正是他们成功经验之一，其除了为市场提供一个筹措资金的途径外，还能有效的结合不动产市场与金融市场，使其达到互惠互利的目的，藉此对国家经济及发展作出更大的贡献。　　本文主要分为三个部份，第一为介绍不动产证券化相关法律制度的特性，其中包括了不动产、证券、信托、证券化和不动产证券化本身等五部份，并简明的介绍其意义、特性和关系。第二部份为介绍国外及台湾的不动产证券化制度，其中参考了美国、日本和台湾的不动产证券化之相关制度。由于不动产证券化已盛行于美、日多年，鉴于其发展经过、商品种类、组织型态、法律规定及运作模式均已相当完备且各有特色，因此可为我国将来实行时之参考及借镜之用。而台湾则在去年正式施行了不动产证券化条例，实为台湾地区在金融和法制上之一大进步，故探讨其背景、特点及规定，均有助未来我国不动产证券化之推行。第三部份则为采讨建立我国不动产证券化制度应注意之主要法律问题，由于我国现时并无不动产证券化之相关规定，故欲建立此制度时则应该注意相应之法律规定与周边制度，使我国能有效利用不动产证券化，为国家与群众创造更大的利益。