随着城市商品房房价的攀升,“小产权房”问题日益升温。目前小产权房流转的合法性存在争议。由于小产权房的建设没有经过规划部门的规划,建设小产权房所使用的土地未缴纳国家土地出让金,因而小产权房不能获得国家认可的房屋产权证,不具有流通性。本文借鉴了产权经济学的理论,进行了成本收益分析和利益博弈分析,还使用了调查研究、统计分析、比较方法、制度变迁理论等方法,以“构建公平高效的农村集体土地流转秩序”为主题,探讨小产权房流转合法化的合理性、合法性,并提出小产权房流转合法化的解决方案。本文正文部分由六章组成,主要内容如下:第一章,“法律视野下的小产权房”,首先分析了对小产权房的概念及特征;对小产权房的法律概念进行界定,为第六章针对不同类别的小产权房提出不同的法律建议提供基础;介绍了小产权房的法律制度变迁,为第二章分析小产权房产生的原因做出铺垫。第二章,“小产权房产生和存在的法律背景”,介绍了城乡二元格局产生的历史过程,分析指出现行法律制度城乡分治的规定是产生小产权房问题的根源。第三章,“小产权房流转问题的法经济学理论分析”,首先介绍了产权理论,并按照产权理论的指引,指出小产权房产权机构的不合理性;通过应用产权理论、成本收益理论和博弈理论,分析比较了小产权房流转合法化与否的成本和收益。第四章,“小产权房流转问题的实证调研与绩效研究”,针对安徽农村和北京郊区进行了调查和访谈,并对调研结果进行制度绩效研究;分析小产权房流转典型案例,介绍司法实践上对于小产权房流转性质的认定,并在分析的基础上指出其的不合理性。第五章,“小产权房流转的合理性与合法化可能性”,分析了小产权房流转将给农民增收、城市住房保障体系的完善和优化土地一级市场格局带来的积极影响;分析指出宪法、民法给小产房流转预留的法律空间;介绍了广东、成都等地推动小产权房流转的现实探索和创新,并分析这些地方立法对推动小产权房流转合法化的意义。第六章,“小产权房流转合法化的解决与完善”,本章从实体和程序两个方面对小产权房流转合法化提出完善建议。小产权房流转合法化是中国市场经济发展和法律制度转型的必然要求。允许小产权房流转合法化应在严格区分小产权房存量与增量的基础上,根据不同的土地性质区别对待其上所建小产权房的流转。