香港新界的土地问题有两重含义:广义的新界土地问题是指中英两国政府之间由香港新界地区的领土主权问题所引发的一系列外交冲突;狭义的新界土地问题是指上百年来新界地区原住民与港英殖民政府之间就土地所属权、使用权及相关法律、政策所产生的一系列矛盾。本文所探讨的主要是狭义层面上的土地问题与现代香港社会之间的关系。　　甲午战争后，英国殖民者趁满清政府国势积弱之时，借机提出展拓香港界址以谋取更大利益。经过一番激烈争议，清政府被迫于1898年签订《展拓香港界址专条》，将广东省新安县的大部陆地、众多的岛屿连同广阔的水域，租借给英国殖民者，改称为“新界”。　　在回归前的近百年中，与被割让的香港岛和九龙相比，新界最耐人寻味之处便是它那特殊的租借地身份及由此产生的土地问题。　　占领初期，面对原居民的英勇抵抗，港英政府采取了高压强权政策以期迅速树立自己的统治权威。一方面尽快增强警治力量，力图在短时间内确立其在新界的合法统治地位。另一方面，以强权手段，颁布法令，将新界土地纳入政府产业，作为“官地”，授权政府处置新界土地的权利，从而剥夺了原居民对土地的支配权，取而代之成为新界土地的新主人。　　在初步确立了统治地位后，港英政府在新界设立了3个职位:警务裁判官，助理警司及助理田土官，来负责新界的行政管理工作。而后，又将新界行政区分为南北两约，各设理民府，并将原先三个官员的职能转至理民官名下。理民府除主理区内行政事务外，还握有当地的裁判权和土地管理权。这一制度一直持续到了二战前夕。理民府制度是新界行政架构中的脊梁，其实质是效仿中国七品知县父母官的传统。这种管理模式试图在确保殖民政府对新界土地的控制权的同时，用乡民所熟悉的一种角色去解决当时的社会矛盾和司法上的需要，消弭当地居民的不满情绪，稳定殖民政府的统治。总体而言，在理民府模式下的新界进入了相对平稳的阶段。　　随着工业化的发展，港九市区面临巨大的人口压力及工业发展的需要，港英政府转向新界寻求土地，从60年代开始了轰轰烈烈的“新市镇”。新市镇居民的增加，社区关系的性质的变化，导致以前通才式的理民官已经不能满足社会发展的需要，开始逐渐让位于专才式的民政署官员。其后，新界民政署的职能进一步被分化，最终在1981年与港九民政署合并而成民政总署，消除了市区和新界的分治，标志着具有新界特殊性的行政部门真正融入了代表全港整体性的部门。　　土地问题不仅催生了新界特色的地方行政体系，同时与新界政治体制发展密切相关。由于港英政府没有承担起租约中注明的基本义务和尊重新界居民的地产利益，乡民十分不满，冲突四起。由此催生了以地方乡绅为核心的，以维护新界特殊性为宗旨的政治组织:新界乡议局。　　在其后几十年中，乡议局与港英政府不断抗争，多次迫使港英政府在土地政策上作出妥协。而港英政府鉴于乡议局的影响力，不得不以立法形式将其纳入政府民主咨询体系的一部分。新界乡民通过这一渠道参政议政，争取和维护了新界居民的合法权益，稳定了新界社会秩序。　　随着“新市镇”计划的推行，大量移民迁入新界，新界社会走向多元化,一贯强调新界特殊性的乡议局地位受到挑战，为平衡各方面的政治诉求，港英政府逐步发展以区议会为代表的代议制度，并于1982年举行了议会选举，从而削弱了乡议局在新界的政治地位。　　在面临新界租约期满的历史转折点，乡议局只有放弃新界的特殊性，积极适应“统一化”和“整合化”的历史趋势，才能真正挑起保障新界居民利益的历史性任务，扮演积极的政治角色。　　新界租界地的特殊身份影响着新界社会生活各层面，从而形成了“一港两制”的现象，主要表现在以下方面:1.土地属性的不同。港九地区是割占地，而新界是租借地。港英政府在这两块土地上的统治身份是有明显不同的。在前者，它是绝对业主，而在新界，其本身就是租客。2.土地拥有形态的不同。港九地区承袭英国法律，地权为承租权。而新界在法理上则属清朝的“永业权”。3.特殊的土地政策:由于新界租借地的特殊身份不容否认，港英政府又制定出了一些只是适用于新界的特殊土地政策。主要包括保留中国传统的土地使用习惯，独有的换地公函制度及“丁屋政策”.4.管理体系的不同。在新界有“理民府”制度和三级咨询制度等的独特行政和宪制体系。5.法与礼的冲突，即新界社会中传统的中国历史文化和西方现代文明产生的强烈的冲突，突出表现在婚姻、继承等方面的特殊性中。　　随着新界租约在1997年的期满，如果“一港两制”问题还继续存在，“一国两制”的伟大构想就缺乏实行的基础，势必引起政治上的混乱和政策上的不协调，影响香港的发展前途。因此必须妥善解决这一问题。　　首先，在《中英联合声明》生效之后，新界租约的期满和全港地区的回归得到了法律上的确认。无论是作为租借地的新界还是割占地的港九地区，都是一系列不平等条约的产物，都是中国领土不可分割的一部分。新界的特殊性随着不平等条约的结束而宣告消失，“一港两制”也失去了其存在的法理和逻辑基础。　　其次，新界土地的一些特殊政策也得到了比较圆满解决，换地公函货币化政策有效地消除了政府巨大的“地债”。中英联合声明中承诺对新界土地问题保持政策上的延续性，维护原居民的权益，对新界甚至香港社会的稳定起到了积极影响。　　此外，大量移民的迁入中和了新界社会的特殊性，新界由单一的原居民为主变为吸纳了大量不同背景的新市镇居民，与港九市区的社会差异日益消除。这一多元化趋势，也使政府对整个行政管理模式上做出调整。香港民政总署的成立和代议制度的建立，消除了市区和新界的分治，落实了整个香港的统一管理，确立了“一港两制”向“一国两制”过渡的管理模式的基础。　　随着社会的进步，保留在新界的传统风俗习惯中落后的一面也被现代文明所取代，婚姻和继承制度的改革，使中国传统文明和西方现代文明在新界得到了有机的结合。　　新界土地问题和“一港两制”的解决对香港的发展有着举足轻重的意义。新界的土地发展是香港的经济命脉所在。只有妥善解决了新界的土地问题，香港的经济发展才有了坚实的基础。同时，这一问题的圆满解决树立了香港市民对前途的坚定信心，政策的延续保证了香港社会的稳定，使全港市民能安居乐业，增强了市民的凝聚力，确保了香港社会整体的和谐，使香港政府能够按照长远的规划去发展新界，为实现另一次经济上的腾飞创造了最有利的条件。