随着中国房地产市场的逐步成熟,房地产业已成为许多城市和地区经济发展的重要支柱,房地产业对人民生活水平的提高、拉动内需、增加地方财政收入和就业机会做出了重大贡献。研究房地产价格波动,在理论和实践方面都有重要意义。本文尝试对昆明市房地产价格波动问题进行深入分析,希望能够为昆明市房地产市场的理性发展提供帮助,对政府更好地通过宏观调控手段对房地产市场供需关系、价格水平进行调节起到参考作用,从而促进房地产业的持续健康发展。本文在研究过程中,采用定性分析的方法对昆明市房地产市场的发展概况、近几年国家和地方政府的宏观经济政策进行描述和评价。以昆明市1996-2008年的数据为研究对象,采用Hodrick-Prescott滤波方法证实昆明市房地产价格波动周期的存在,并描述其波动特征和各阶段的具体表现。运用计量经济学相关原理对昆明市房地产价格波动的影响因素进行实证分析。采用比较分析的方法将昆明市房地产价格波动周期与昆明市经济周期、全国房地产价格波动周期、上海市房地产价格波动周期、成都市房地产价格波动周期进行比较。通过理论和实证分析,本文得出的主要结论有:(1)在目前昆明市房地产市场发展不完善的情况下,宏观调控对于稳定房价是必要的。(2)昆明市房地产价格波动周期确实存在。随着房地产市场不断成熟,房价波动率逐步趋于平稳。(3)国内生产总值、人均可支配收入、利率、城市人口、居民消费价格指数是影响房地产价格波动的重要因素。昆明市房地产价格波动周期与国民经济周期在总体趋势上具有一定的拟合关系,国民经济的发展状况与房地产价格密切相关。(4)昆明市与全国、上海市、成都市三者的房地产价格波动周期存在差异,比较分析后发现国民经济、房地产投资、城市规模、宏观调控政策、投资环境、购房心理等因素的不同是造成差异的主要原因,从而表明房地产价格受区域特性影响较大。