经济适用房制度自实施以来的确为部分中低收入家庭解决了住房问题，但作为我国住房保障政策的主体，经济适用房制度却远远没有实现所预期的目标和承担起其应负的责任。那么原因何在、如何改变这样局面? 本文通过设立动态博弈模型分析了经济适用房制度中各利益主体的行为选择及其均衡结果，并在此基础上进一步深入分析了该制度对各方的利益影响，从中论证说明了经济适用房制度不具备实施可行性和合理性的原因所在。 首先，经济适用房制度与地方政府的利益相悖，因此存在着执行阻力。在当前强势房地产市场状况下，房价上涨带动地价上涨，以免征土地出让金的方式来实现对经济适用房的补贴，直接导致了地方政府收入的较大损失，但中央政府却没有为各地的经济适用房建设提供额外的财政支持，因此经济适用房制度与地方政府利益形成冲突；其次，经济适用房制度未给开发商参与经济适用房建设提供激励。3％的最高利润率限制，不但打消了开发商承建经济适用房的动力，而且本质上也是变相迫使开发商用利润补贴经济适用房的不公平做法。并且，经济适用房的低价优势对商品房产生了挤出效应，造成了开发商利益的直接损失，因此该制度也无法获得开发商的配合；再次，对于受补贴的购房者来说，他们在经济适用房制度下处于弱势地位，面对开发商损害其利益的“变相”行为，其最优选择也只有接受(即购买“变相”的经济适用房)一种选择；最后，从对整个商品房市场的影响来讲，经济适用房制度的补贴范围过宽(不应包括中等收入阶层)，形成与商品房共抢市场资源的局面，加之其所具有的挤出效应，对商品房市场的发展构成了威胁。 综上，本文认为经济适用房制度失败的根本原因在于该制度造成的保障住房市场与商品房市场的分割，而这种分割的关键在于其所采取的供给方补贴方式。针对于此，文章提出取消经济适用房制度，建立以直接补贴购房者的需求方补贴方式为特征的“住房补贴券”制度，以实现两个市场的统一，并对住房补贴券制度给出了较为详尽且具一定现实操作性的制度设计安排。本文通过这些分析希望使政策制定者认识到，不论具体的“住房补贴券”制度能否被采纳，但其所代表的以需求方补贴方式为核心特征的新制度将是住房保障制度改革的必然方向。