房地产一级市场即土地市场,在国内,土地归国家所有不允许出售,集体、企业或个人只能在一定期限内享有使用权。土地使用的价格在一定程度上由政府来制定。初期房地产的建设用地主要由政府划拨,2003年开始主要是依“招＼拍＼挂”的方式出让。房地产二级市场指开发商在取得使用权的土地上建筑房屋并销售或整体出租,属于增量房租售范畴。初期主要是国有开发商,之后才有了民营和外资开发商。房地产三级市场指在取得房产证后的再次上市交易,属于存量房租售的范畴,从事房地产三级市场服务的企业被称为房地产经纪公司。任何一个国家和地区的房地产市场初期都是一级和二级市场占主导地位,但随着房地产市场的成熟,房地产三级市场将成为主要的市场。2004年房地产交易数据显示在一些房地产市场发达地区,存量房交易以及超越了增量房交易,如香港、深圳、上海等。北京的房地产市场自上世纪90年代后期至今,正处于一个高速发展的时期,存量房交易量正步步向增量房靠近。最新数据显示,2009年2月北京存量房网签交易总套数达9681套超过增量房网签交易套数15%,是继1月份后第二次出现存量房交易超越增量房。截止到2009年3月15日,北京存量房交易套数已经近9000套,数据显示3月份存量房交易必将第三次超过增量房交易。从数据上看,北京房地产市场已经成熟,房地产三级市场已经成为房地产行业最为重要的一个领域。在后奥运时期,北京经济正在经受奥运低谷和经济下行叠加效应的考验。房地产行业面临严峻挑战。房地产三级市场即房地产经纪行业如何在经济受挫的大环境下,通过模式创新提高企业的市场竞争力的问题越来越被房地产经纪企业所重视。本文针对房地产经纪行业的发展特点,结合行业内多家房地产经纪企业的发展经验,对21世纪不动产北京区域的营销模式及技术创新领域进行剖析。通过对市场的剖析总结笔者提出的多元化、纵向一体化、规模经营等战略观点。本题中对行业进行了市场细分。细分市场各个时期的经营战略依据哈弗大学费农的产品生命周期理论制定。针对处在不同生命周期的产品,分别制定进入战略、发展战略、撤出战略等。