房贷证券化是以房屋抵押贷款为基础资产,依靠抵押贷款未来现金流作保障,通过一系列信用增级,而发行的与基础资产相对应的证券化产品。房贷证券化是资产证券化中发展最为迅速的品种,从整个世界范围看,占资产证券化产品比重百分之七十以上。自1990年开始到次贷危机爆发以前,美国房贷证券化产品发行量平均每年增长超过40%,到2003年年底,发行总量超过3万亿美元,成为仅次于联邦政府债券的第二大证券市场。截至危机爆发前的2005年,发行总量达到5万亿美元,占美国债券市场总额的20%以上。数据说明,房贷证券化产品从产生开始就保持快速增长的原因正是因为适应了市场发展的需要：它增加了资源的流动性,优化了金融市场的资源配置,并为投资者提供了更多样化的投资选择,促进了一个国家经济效率的提高。这也是我国需要大力发展房贷证券化的原因。另一方面,作为一项金融创新,房贷证券化的风险性是不可忽略的。当证券化产品把整个金融市场和基础资产的信用联系到一起时,风险就扩大了。事实上,主流观点也认为07年爆发的金融危机也正是源于次级房屋抵押贷款市场信用的崩溃。房贷证券化对市场风险的改变主要通过两种途径达到,其一是将信用风险社会化,其二,它影响了市场主体的风险偏好。银行通过打包可以将基础资产卖给特殊目的机构,从而增加自身资产流动性并规避监管当局贷款额度规定。更为重要的是,基础资产的风险伴随着真实出售将会转移给特殊目的机构。这样银行可以肆意发放贷款,而不用过多考虑贷款者的偿还能力。而当特殊目的机构在证券市场发行与基础资产相匹配的证券后,风险的社会化真正实现。证券购买者多数是由银行,基金,保险公司等机构投资者。信用风险对他们造成冲击,会影响更广泛的市场主体,这就是所谓信用风险社会化。市场主体风险偏好的改变更进一步加深了社会风险：除银行外,信用机构为获得更多中介费用,常常不惜违反信息披露的基本准则,提供虚假信用增级评级报告。市场机构投资者受制于市场信息不对称,错误的把高风险次级抵押贷款认为是低风险且收益高的优质资产,导致投资偏差。由此可见,面对房贷证券化带来的收益,市场无法有效合理地对待和使用。因此,房贷证券化的调控需要其它力量介入。政府监管正是作为这种补充力量出现的。通过政府法律法规和政策指引,可以有效控制信用风险社会化的程度,并一定程度上修正市场主体扭曲的风险偏好,将房贷证券化引入正常发展的轨道。政府应加强银行业的监管,从社会化角度看待银行经营所产生的风险并加以控制。政府还应通过强化信息披露制度监管,保证市场中相关信息尽可能开放和真实,确保投资者能做出正确的投资决策。除此之外；加强与市场、行业组织合作,以及加快市场评级体系的完善都是政府监管的实现方式。市场失灵决定了政府监管的必要性,但并不意味着监管可以是无限制和肆意的,因为政府监管也常常出现失灵。政府行政的低效率和政策滞后性,常常会使监管目标与监管结果大相径庭,加之行政的强制性,监管失灵通常会对市场造成更大损害。市场失灵需要政府监管来调节,而政府监管失灵则需要建立一套合理的监管制度：政府要明确监管主体和范围,科学设计监管权限和职能,并与市场进行紧密互动防止过度和错误监管。制度的构建尤其需要正确的理念作指导,单纯崇尚效率或注意安全都是不可取的,鉴于金融产品风险性与收益性并存的特点,惟有安全与效率实现均衡,才能保证市场健康稳定发展。我国房贷证券化起步较晚,从2005年才正式开始试点,不过发展速度很快。在次贷危爆发前,证券化产品发行总规模从171.34亿元增长到06年的471.51亿元。除了规模的发展,在证券化产品的种类上也有了很多突破。但总的来说,我国房贷证券化无论是市场还是监管都不成熟,还在通过借鉴他国经验并结合本国实践的摸索过程中。07年次贷危机爆发之后,我国房贷证券化监管制度的构建面临着前所未有的困境。由于监管经验缺乏,为防范风险,原本已经比较保守的监管政策趋向于更加谨慎,对于证券化发展抱有严重不信任。且在美国等国家的监管出现重大失误,监管制度推倒重建的背景下,我国也失去了效仿对象。笔者认为,恐惧风险是可以理解的。但作为监管者必须清楚地认识到,证券化作为一项重要的金融创新是有其存在价值的。房贷证券化地发展增加了市场流动性,促进了市场各环节主体的融合,提升了市场资源运行效率,并为投资者增加了更多投资选择。正因为这些优点,监管者不能盲目封杀,反而应认真思考如何对相应监管制度进行梳理和完善,在发挥证券化优点的同时,尽可能控制风险。本文即是以此为写作目的,希望通过对房贷证券化监管制度相关理论进行探讨,并对国外法律监管制度进行分析,特别注意次贷危机之后,各国在房贷证券化监管思路上的变化,进而讨论,从我国国情出发,应如何构建一套合理的房贷证券化法律监管制度。文章一共分为五个部分。第一部分是导言,介绍了文章的研究背景和意义,并对以往学者的相关研究进行了整理。第二部分是文章的理论基础,首先讨论了房贷证券化过程中风险产生和扩大的流程,明确了哪些环节需要政府调控,哪些市场主体应成为监管对象,为制度建议打下基础。本部分还讨论了房贷证券化监管所应奉行的理论基础：由于市场和政府的两个失灵,需要在监管时确立一种均衡的监管理念,在市场自身调节和政府行政调控中实现效率和秩序的平衡,并通过一系列合理的监管原则来实现这种理念。第三部分是对现阶段我国房贷证券化发展状况进行探讨,分析现行监管制度的不足：其中包括监管理念的落后,法律的缺失,框架的不适应,监管机制和对象的不完善等。第四部分是对国外房贷证券化监管制度的比较研究。分析了国外相关监管制度的特点,为完善我国房贷证券化监管制度提供了思路。第五部分是以次贷危机的爆发为视角,讨论次贷危机后各国对房贷证券化的新认识,以及房贷证券化监管制度演变所揭露的新启示。第六部分,是文章的重点。以前面所有分析为基础,结合我国国情,提出适合于我国房贷证券化法律监管的制度设计,具体包括：完善监管理念,更新风险监管的视角,完善监管协调机制,完善信息披露机制,完善市场评级体系。