加强以公共租赁住房为主的保障性住房体系建设,是我国新时期的一项重要举措,如何引入市场机制,建立政府保障和市场支持相结合的公共租赁住房融资模式是我国经济制度改革中的重要一环。公共租赁住房(以下称公租房)于2014年与廉租房并轨,作为保障房建设中的重中之重,在住房这一民生问题中扮演着非常重要的角色。公租房作为准公共产品,自身不具备达到较好收益水平的条件,无法吸引外部投资者进入,必须要有政府干预,但政府也无力独自承担公租房建设的庞大资金需求。如何适应我国城市化建设,结合公租房的特点探索新的融资模式,引入社会资金参与投资建设,填补我国公租房融资的巨大资金缺口,是我国公租房建设长远、健康、快速发展亟需解决的问题。第一步,本文对国内外关于房地产投资信托基金(REITs)融资以及公租房建设相关的研究现状进行了总结,根据我国保障房的发展历史,比较了公租房与其他保障性住房的区别,分析出了当前我国公租房融资存在的问题,主要有下面三个方面:第一、我国公租房与其他保障性住房的资金来源相同,财政资源分配困难;第二、随着我国城市化进程的加快,公租房的建设逐年加码,公租房建设的资金缺口巨大;第三、过分依赖政府财政划拨投资,导致地方财政不堪重负。第二步,就我国现阶段公租房的融资模式,融资渠道存在的诸多问题进行了深入分析,得出以下结论:我国现阶段公租房建设融资单靠政府支撑是无以为继的,必须创新融资模式,充分发挥市场经济作用,引入社会资金填补公租房建设资金缺口。第三步,对国内外保障性住房融资进行了深入分析。概述了美国保障房融资模式的发展历史,对美国利用REITs模式为保障房融资的成功经验进行了分析,总结了天津保障房REITs的失败原因,得出了三点重要启示:第一、基于REITs的我国公租房融资模式的构建需要相应的法律法规相支持;第二、基于REITs的我国公租房融资模式的收益需要政府提供相应的政策支持;第三、政府在基于REITs我国公租房融资模式的运行中应当起到引导作用。第四步,构建了基于REITs的我国公租房融资模式。通过定性和定量分析,利用内部收益率IRR模型对重庆市的公共租赁住房项目30年(40年)的收益率进行了测算,证明我国公租房项目在政府支持情况下具备发行公租房REITs的能力。针对公租房REITs的各参与主体,提供了一条详细的基于REITs的我国公租房融资模式运作流程,并就这一融资模式提出了相应的政策建议。