随着中国城镇化的不断发展,大众对住房的刚性需求不断增涨,住宅商品化的广度和深度正在不断的提升,房地产业已经逐步成为了国民经济中的支柱产业。近几年中国房地产市场热度有增无减,国家在近期不断加大房地产的调控力度,国六条国八条相继出台,并紧缩银根,限制房地产项目贷款。房地产大环境的变化使企业在进行投资时的风险进一步加大,投资需要更加谨慎。现阶段房地产营销策划仍处于刚刚起步的阶段,一方面,房地产开发商并不重视营销策划,或者虽然重视但缺乏一套系统的理论方法来指导实践工作；另一方面,一些开发商聘请的策划人员对于房地产策划并不精通、了解,策划行为没有系统性和科学性,使企业误入歧途。如何理性的认识营销策划的真正内涵,促进房地产业的健康发展是摆在房地产营销方面一个迫在眉睫的问题。为此,本文立足目前房地产发展的大环境,针对房地产营销策划的现状,结合一家房地产公司项目营销策划课题,对房地产营销策划过程中的重点内容和操作流程进行了阐述,分析了当前兰州市房地产市场现状,并通过对项目SWOT分析和需求分析、竞争分析、市场定位、营销策略的研究构建了房地产营销策划的框架,同时对“东瓯逸璟”项目市场定位、营销策划进行了具体研究。本文以全程营销的观点来实施房地产营销,从客户需求、市场定位、小区规划、户型设计、物业管理、市场推广等全方位进行项目营销策划,改变了以往只注重市场推广的推销方法。本文试图在房地产营销策划上进行一些有益的探讨研究,希望总结出一套既科学又切实可行的房地产营销策划框架,为房地产开发企业提供有益的帮助。同时,笔者通过房地产营销策划的实际操作来佐证房地产营销策划理论,使理论与实践相互映证,期望对房地产营销策划实践起到一定的指导。