随着中国流动人口的增加以及人们对于居住环境要求的提高,我国房产租赁市场的专业化水平不断提高,长租公寓日益成为越来越多人的选择。但是由于相关法律法规及监管制度的缺失,在司法实践中,近些年涉及长租公寓的法律纠纷案件数量出现指数上升。由于我国尚无专门法律、司法解释及行政法规对于长租公寓的性质与地位、长租公寓与产权人签订之房产委托管理合同的性质及长租公寓、产权人与承租人三方关系进行规定,目前司法实务中对于长租公寓涉及的一系列民事纠纷尚无法形成统一司法裁判观点,各地区法院甚至同一家法院不同法官的审判思路及审判结果均存在较大的冲突与矛盾。因此本文主要围绕目前司法实务中,涉及长租公寓案件的焦点问题即长租公寓与产权人签订之房产委托管理合同法律性质与长租公寓、产权人与承租人之间的法律关系展开了研究。本文的第一部分首先介绍了“长租公寓”的概念与其商业模式,目前长租公寓主流商业模式为房屋委托代管模式,即公寓往往不再与产权人签订传统的租赁合同,而是改为与产权人签订所谓之房产委托管理合同。由于房产委托管理合同并非民法典规定之典型合同,因此面对涉及长租公寓所产生的法律纠纷,司法实践的裁判思路往往首先确认长租公寓与产权人签订的房产委托管理合同之法律性质,再根据合同法律性质判断长租公寓、产权人与承租人的三方关系,最后根据三方法律关系确定相关的法律后果由谁承担。但是该裁判思路在实践中却出现了两大矛盾。首先,作为同一份合同,房产委托管理合同在长租公寓与产权人两方发生法律纠纷时,法院普遍认定其为租赁合同认定为租赁关系,而在涉及长租公寓、产权人与承租人的三方关系时,法院却分裂成了委托合同和租赁合同两种观点。其次,由于长租公寓事实上缺乏可执行能力,法院审判中往往基于利益平衡导向,陷入了要么保护产权人的物权要么保护承租人的信赖利益的僵局,加重了实践中同案不同判的现象。因此本文的第二部分对于目前司法实践中对于长租公寓常见的法律争议进行了剖析,得出目前司法实践中对于长租公寓存在三大争议。首先,长租公寓与产权人签订的房产委托管理合同性质认定存在较大争议,即部分法院采纳委托合同说,将房屋委托管理合同认定为委托合同,认为长租公寓与产权人成立委托代理关系,产权人直接与承租人成立租赁关系。部分法院采纳租赁合同说,将房屋委托管理合同认定为租赁合同,认为三方成立转租关系,其中产权人为出租人,长租公寓为承租人,而承租人为次承租人。其次,部分长租公寓与产权人签订了授权委托书,其法律效力认定也存在较大争议,部分法院认为产权人与长租公寓签订之授权委托书即代表产权人将代理权授予长租公寓,而部分法院认为授权委托书系长租公寓模式下租赁合同的一部分,不应当单独评价。最后,如何实现产权人和承租人利益平衡亦存在争议,即产权人与承租人本身都为受害者,但是法院必须在维护产权人的所有权保护和维护承租人的信赖利益之间做出选择。本文第三部分将产权人与长租公寓签订的房产委托管理合同分为内部关系和外部关系进行研究,试图对于产权人物权的静的保护和第三方承租人交易安全的动的保护之间寻找一个平衡点。在内部关系中,考虑到房屋委托管理合同的主给付义务为长租公寓向产权人支付租金、产权人无任意解除权并无权干涉房屋管理及产权人房租收益固定不承担风险亦无法获得超额收益等因素,认为应当侧重于保护产权人的物权,因此在内部关系中,房产委托管理合同的法律性质宜适用租赁合同。而在外部关系中,考虑到存在长租公寓为代理人的权利外观、承租人为善意而且产权人存在可归责性,因此应当侧重于保护第三方承租人的信赖利益,在外部关系中房产委托管理合同的法律性质宜适用委托合同。本文第四部分对如何实现长租公寓、产权人与承租人的三方利益平衡进行了分析。在承租人权益保护方面,应当构建长租公寓承租人法律权益保障体系,确认长租公寓模式下承租人直接与产权人构成租赁关系且房屋委托管理合同解除后不影响承租人有权占有以维护承租人的居住稳定性,并建立限制长租公寓租金涨幅的法律制度以保证租金稳定在一个合理的价格区间。在产权人权益保护方面,在内部关系中将产权人与长租公寓达成的房屋委托管理合同定性为租赁合同有利于维护产权人的维持合同稳定性,防止长租公寓与第三方串通损害产权人的合法权益。在长租公寓管理方面,应当进一步建立和完善长租公寓市场法律法规,落实长租公寓的违约赔偿责任并建立预收取租金押金限制与托管制度,防止长租公寓私自挪用租金押金形成资金池以降低风险。