近年来，随着房价上涨，我国实体企业“脱实向虚”的问题越来越严重，越来越多的企业将投资重心转向房地产领域，影响了企业的实体投资和长远发展。虽然已有研究发现了企业房地产投资的“蓄水池”效应和“挤出”效应，但目前国内的相关研究仍主要集中在宏观领域，少有文献是从企业微观层面分析房地产的“挤出”效应，因此本文以微观数据研究二者之间的关系具有理论与现实意义。
　　基于当前我国房地产市场投资现状，企业为了增加房地产投资而筹备资金，势必会导致对实体投资的资金占压，使得企业缺乏足够的资金用于设备更换、研发创新等实体活动。因此，本文认为，由于“挤出效应”的存在，企业房地产投资行为分别对企业投资过度与投资不足产生双向影响。
　　本文以委托代理理论与利润驱动假说为理论基础，以企业投资性房地产为研究对象，使用2007–2017年A股上市公司数据，通过企业投资效率指标将总样本分为投资过度和投资不足两组，进而考察企业房地产投资对投资效率的影响，并在此基础上，进一步考察盈余管理与公允价值计量对企业房地产投资与投资效率关系的调节效应。实证结果证明：(1)实体企业的房地产投资行为对企业投资效率的影响是双向的。具体而言，对于投资过度的企业，房地产投资通过对实体投资的“挤出效应”，显著抑制企业的投资过度；而对于投资不足的企业，房地产投资行为进一步挤占了企业的实体投资，从而扩大了企业投资不足的程度。(2)公司的盈余管理水平会显著强化房地产投资对企业投资效率的影响。基于自利动机，盈余管理程度越高的公司，管理层粉饰业绩、增加利润的动机和偏好越强，因此这类公司可能会更热衷于房地产投资，从而抑制企业投资过度，但也进一步扩大了企业投资不足的程度。(3)相较于成本模式，以公允价值计量投资性房地产的公司会更倾向于房地产投资，从而显著扩大企业投资不足的程度。随着房价上涨，采用公允价值模式计量投资性房地产可以大幅度增加企业利润，有助于实现管理层对企业的管理绩效，这会在一定程度上刺激管理层的房地产投机行为，从而影响企业的实体投资，恶化企业投资不足的状况。
　　最后，根据上述研究结果，本文从多角度出发提出几点相关建议：首先，企业应当保持战略定力，深耕主业；其次，政府应当抑制投机暴利，鼓励企业扩大生产性投资，落实国家振兴实体经济的方针政策；最后，需要完善金融体系，放松金融管制，从而有效缓解企业融资约束，促进实体经济健康发展。