随着我国市场经济体制日趋完善，具有强烈计划经济色彩的福利分房淡出市场，个人住房制度逐步走向商品化、货币化，房地产业获得高速发展。商品房的高价值特征，迫使中国老百姓放弃自古以来形成的不借外债、靠自身积蓄购物的传统理念，转而向银行寻求资金帮助。按揭作为一种集买卖、担保、贷款、抵押于一身的融资形式，在现实生活中扮演着极为重要的角色。按揭一经中国香港传入大陆，经过大陆吸收、改造后，注入了新的内涵，很多方面发生了变化，成为了与让与担保不同的，也不能被我国传统抵押和质押所全部容纳的一种新型的物权担保形式。这种新形式，满足了房地产开发商、银行、购房人三方的需求，达到了三方的共赢。房地产开发商以此刺激需求，快速回笼资金，获得滚动式发展；银行以此作为其拓展低风险金融业务的重点领域；购房人以此解决自己的资金困难，圆了自己的“住房梦”。因此，按揭成为了三方都能接受的最佳付款方式、最佳担保方式，迅速在各地广泛流行和蔓延开来。然而，作为一种新型的购买商品房的资金融通方式，按揭在我国毕竟还是新生事物，我国《城市房地产管理办法》、《担保法》、《商品房销售管理办法》及即将施行的《物权法》等相关的全国性的法律、法规对商品房的按揭尚无明确规定，尚未使用“按揭”一词。也没有对按揭制度做出明确统一的界定，尤其是与抵押、质押和让与担保界限不明。学者对商品房按揭的法律属性多有争议，民众对商品房按揭制度多有困惑。大量房地产按揭实务引发诸多纠纷，法院由于缺乏全国性法律的统一调控而难以裁决。因此，为了尽快将商品房贷款按揭纳入法制轨道，使其健康有序地发展，为了尽快建立和完善我国个人住宅商品房按揭法律、法规体系，对商品房按揭制度进行深入、系统地研究，是极其必要的。本文共分为四大部分。第一部分探讨了按揭制度的起源与演变。按揭制度起源于英美法，英国法中传统的按揭是以权利转移和回赎权为主要特征，从查尔斯一世时代开始，逐步形成了普通法按揭和衡平法按揭两大类别，1925年英国新财产法对按揭担保制度进行了重大修订，结果使得其与大陆法中的抵押制度非常接近。香港虽然沿袭英国法律制度，但在按揭制度方面保存了英美法按揭制度的实质内容，并取得新的发展，已自成法例。我国大陆的按揭虽然是源于香港，但是由于香港与内地实行两套不同的法律体系，加上我国尚无明确的规范按揭制度的法律，按揭在被内地法律制度容纳的过程中发生了一些变化，其与英美法上的传统按揭和香港地区的按揭已有很大不同。事实上“按揭”一词，已经融入了中国法律背景，形成了具有专门的中国法律内涵，并被中国习惯法认可的法律术语。第二部分商品房按揭与相关制度比较分析以及商品房按揭的法律性质。我国商品房按揭虽然与抵押、债权质押、让与担保和合同联立等相关制度存在密切联系，但是按揭与它们还是有根本的不同的。通过比较分析，我们可以得出按揭是一种新型的物权担保方式，为进一步确立按揭制度的法律属性做好铺垫。但是法律理论界对商品房按揭的法律属性颇有争议，学者们提出了抵押权说、质押权说、让与担保说等多种观点，但是这都没有揭示按揭的本质属性。尤其是我国的商品房期房按揭，其应是一种独立的债权担保形式，它与现有法律规定的担保形式抵押、质押不同，又与大陆法的让与担保和英美法的按揭担保有别。第三部分期房按揭与现房按揭法律关系的构成和比较。按揭的法律关系比较复杂。我国各地的商品房按揭大致可以分为两种类型，即期房按揭和现房按揭。两种不同的按揭中存在的法律关系也不相同，其中重点是期房按揭的法律关系。但是商品房按揭中存在三种不可或缺的基本法律关系，即商品房买卖关系、贷款按揭关系、担保关系，以及三种辅助性可能发生的法律关系即回购、保证、保险关系。任何的民事法律关系均包括主体、客体和内容三个方面的内容，本文是通过对期房按揭法律关系的主体、客体和内容三个方面来进行认真细致的分析。最后通过比较期房按揭与现房按揭法律关系的相同点与不同点，得出二者可以并存，而不能相互取代。第四部分商品房按揭中的几个争议的主要问题和完善商品房按揭制度的对策。争议的主要问题围绕三个问题展开：按揭贷款合同与商品房买卖合同的关系、按揭权的保护问题、按揭贷款提前还款问题。通过对以上问题的比较分析，得出了商品房按揭贷款合同并不是商品房买卖合同的从合同，两者之间是具有紧密联系但又相互独立的合同关系；提前还贷也是一种合法行为等结论。本文对中国大陆商品房按揭中存在的几个主要问题的分析，提出了改革和完善我国房地产法律制度的立法建议。另一方面，通过建立商品房按揭预告登记制度、完善商品房按揭贷款风险保险保障机制、构建商品房按揭证券化制度等一系列的其他配套制度来引导和促进我国商品房按揭法律制度的进一步健康发展。由于笔者学识有限，文中难免有不妥之处，恳请各位老师批评斧正。