自上世纪八十年代末期，我国土地使用制度由无偿、无限期、无流动变为有偿、有限期、有流动，土地使用权的转移由自发、隐形、无序逐步向依法、公开、有序转变，土地已成为一种资产，故需合理评估其价值，避免国有资产的流失。针对我国土地市场尚不完善，市场形态多样的特点，我国学者结合地价评估实践，对我国地价评估体系进行研究。有关价格理论体系和土地估价理论方法的研究不断深入，逐步建立了具有中国特色的地价评估方法体系。基准地价作为我国城镇地价体系的重要组成部分，是当前我国政府公示地价之一，是土地价格评估的基础，应当随着土地利用和管理形势的变化，依照土地市场变化，适时更新。因而城镇基准地价更新方法的研究成为当今地价研究的热点。 郊区一般处在主城区和乡村之间的城乡结合部，是城市与乡村之间的过渡、交界部位。该区域土地利用结构中，农用土地急剧减少，工业化、城市化带动建设用地数量也随之增加；同时，郊区也是目前土地利用问题较多、矛盾较尖锐的地区。加之郊区城镇地产市场发育不成熟，使得郊区土地利用既不同于中心城区，也不同于农村地区，郊区土地的定级估价是一项不同于农用地定级估价和中心城市建成区土地定级估价的工作。因此，要考虑郊区的特殊性从实际出发对它进行定级估价。本文试图对武汉市蔡甸区城镇土地定级估价进行探讨，希望能对郊区土地定级估价提供参考。 本文共分六个部分： 其中绪论部分首先提出郊区城镇土地定级估价存在的问题，总结了国内外土地定级估价研究动态，并提出了蔡甸区城区基准地价更新技术路线和奓山、侏儒等不发达城镇的土地定级估价技术路线。然后点出了本文的创新点。 第二部分重点阐述了基准地价更新的主要理论依据，具体包括地租理论、地价理论、区位理论等，同时指出了郊区城镇土地定级估价的原则、基准地价更新的原则。为下面的土地定级估价提供了理论依据和指导原则。 第三部分分析了蔡甸区的概况和土地估价的特点，重点分析了土地区位通达性对郊区土地估价的影响，然后指出了蔡甸区地价更新的背景和地价内涵，并对蔡甸区土地定级估价方法进行了阐述。 第四部分主要是对蔡甸区进行定级，具体包括定级因素的选取，用层次分析法和因素比较法确定因素的权重，用总分频率曲线法对各类用地进行了级别的划分。最终确定了蔡甸城区土地级别。 第五部分主要是对蔡甸区进行估价，采用不同的估价方法并利用SPSS软件分别建立了各类用地的地价-作用分值模型。 第六部分以蔡甸区落后城镇进行土地分等为研究思路，对奓山、侏儒等七镇进行了城镇土地分等，并建立了奓山、侏儒等镇的商业和住宅地价-分等指数回归模型。 由于奓山、侏儒等镇工业用地交易样点太少，故采用成本法对七镇进行了地价成本控制。最后建立了蔡甸区乡镇地价体系。 最后部分是结论和建议，对上述研究进行了总结，指出了研究的不足之处，并对蔡甸区今后的土地利用和定级估价提出了一些建议。